近日，中國證券報記者走訪北京多處2000萬元左右的住宅和別墅項目發現，臨近年底，部分豪宅出現降價成交的現象。

　　中原地產數據顯示，2019年前11個月，北京2000萬元及以上住宅和別墅合計網簽1419套，網簽金額為502.86億元，簽約套數和簽約金額均明顯高于往年。其中，5000萬元以上的住宅和別墅網簽金額共計154.13億元，是2018年簽約金額的4倍之多。

　　降價促銷

　　部分豪宅項目報價調整幅度較大。以位于北京金融街著名的宏廟學區為例，片區內包括豐匯園、宏匯園、宏英園、豐融園以及豐僑公寓在內的多個學區房小區，2000萬左右的大戶型房源近期都有較大幅度的調價記錄，調價空間在百萬級別。

　　宏廟學區某知名中介門店負責人介紹，目前實際成交價整體較平穩，業主報價和實際成交價之間一般有50萬元-100萬元的可談區間。比如，報價2200萬元的房子，最后成交區間一般在2100萬元上下。臨近年底，這些業主主動降價，把報價直接調至成交價附近，主要是為了顯示誠心出售。目前，宏廟學區100平方米以上的大戶型成交均價在15萬元-18萬元/平方米，相比小戶型要低2萬元-3萬元/平方米。

　　“一般買小戶型的人群都不是自住，而大戶型基本都是自住。買2000萬元以上的房子，除了上學外，多數是為了保值、升值。”上述負責人對中國證券報記者表示，“對于學區房來說，小戶型成交量較多，主要是剛需客戶群。相比之下，2000萬元以上的房源成交就相對有限。最近兩個月，每個小區成交在2-3套左右。如果業主著急回款，需要主動把價格降到預期成交價附近，這樣我們才會在系統上進行力推。”

　　中國證券報記者走訪發現，2000萬元以上的房源，若想出手時及時賣掉，裝修也很關鍵。如果是別墅，精裝裝修費基本都在百萬元左右，毛坯別墅和精裝別墅在成交速度和成交價格上差別較大。有的精裝別墅報價比同一戶型的毛坯別墅價格高出百萬不止，但仍較容易出手。

　　簽約大增

　　中原地產數據顯示，2019年前11個月，2000萬元及以上住宅和別墅合計網簽1419套，網簽金額為502.86億元，簽約套數和簽約金額均明顯高于往年。2018年北京地區簽約2000萬元以上的住宅和別墅1111套，簽約金額為335.17億元。2017年這一數量分別為1227套和333.74億元。

　　其中，5000萬元以上的住宅和別墅數據增長明顯。2019年前11個月，北京地區合計成交5000萬元以上的住宅和別墅共176套，遠高于2018年的63套和2017年的19套。在網簽金額方面，2019年前11個月，北京地區5000萬元以上的住宅和別墅網簽金額為154.13億元，是2018年簽約金額的4倍之多。

　　分月度看，2018年6月至11月，北京地區只簽約了1套5000萬元以上的普通住宅和別墅項目。2018年12月這一數據激增到了60套。到了2019年，簽約數量整體放量。2019年1月北京地區合計簽約5000萬元以上的普通住宅和別墅合計61套，遠超其他月份。其次為2019年5月，合計成交30套。此外，2019年3月、9月和11月，網簽數量分別為14套、13套和14套，位居前列。

　　針對5000萬元以上豪宅簽約規模大幅增長的原因，中原地產首席分析師張大偉表示，從2016年開始，北京出臺了嚴厲的樓市調控政策，為防止高單價、高總價的住宅項目拉高統計數據，對豪宅實施了“限簽”政策，2016年-2018年購買的豪宅，其網簽流程受到了管控，也影響了這些豪宅的銷售。2019年樓市調控效果顯現，市場趨于平穩，豪宅的網簽窗口也逐漸放松，此前被“限簽”政策影響的需求也得以釋放。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則表示，網簽數據的上漲與放松網簽有關，放松后，除了之前的項目能夠正式網簽，新的高價項目也能入市。同時，北京的改善與高端居住需求依然存在，也帶動了交易數據上揚。此外，購買豪宅所需要的資金量大，客戶籌措資金的周期本來就長，也會導致簽約滯后。

　　增量可期

　　2018年以來，北京地區新房基本以限競房為主，由于土地出讓政策遵循限價政策，近年來，北京地區豪宅項目基本絕跡。隨著限競房庫存量逐步增加，在去化速度明顯不佳的背景下，近期北京地區不限價地塊出讓數量明顯增加。

　　12月16日，北京土地市場掛出12月的第一批經營用地，三宗地均位于熱點地區海淀，其中海淀四季青鎮的2宗地為非限競房用地，海淀永豐則為含共有產權房的綜合用地，三宗地起始總價133.61億元，商品房地塊均不限價。

　　業內人士指出，隨著不限價地塊增加，未來北京地區優質地段豪宅項目供應量或許會出現較大的增長。對于存量豪宅項目而言，地段、房齡、配套都是購房者在選擇投資項目時需要考慮的問題。隨著近年來北京地區優質地段商業租金穩步提升，商業類項目也加入豪宅項目投資的競爭行列。

　　中指研究院數據顯示，2019年下半年，一線城市中租金環比上漲的商業街占74.1%，環比下跌的商業街占11.1%，14.8%的商業街租金與上期持平。北京10條商業街租金環比全部上漲。