受困融資渠道收窄 房企千方百計調降負債率

    中國證券報記者 江鈺鈴

    “我們最近一期披露的資本債務率在7成5左右，凈資產負債率達到120%以上。近期，我們從資本注入、拓寬融資渠道等方面著手做工作，相信半年報負債率將下降。”華北某國資背景房企財務總監李明(化名)近日忙于對各路投資者解釋目前公司的財務狀況。中國證券報記者采訪多家房地產企業了解到，千方百計降低資本負債率，成為多數房企財務工作的重中之重。2018年以來，伴隨著房地產融資渠道收窄、銷售端去庫周期拉長，房企財務負責人的工作量驟然加重。

　　錢貴了

　　陳順(化名)擔任某港股上市房企財務負責人將近8年。這家公司的大部分樓盤和地塊集中在京津冀和長三角地區，2017年銷售額大約為300億元的規模。公司2017年以來逐漸調整業務策略，開始向京津冀和長三角以外的地區擴張，以趨避原有業務集中地區越來越嚴的樓市調控政策。為此，陳順主管的部門主動對接新進地區的銀行和其他房企。

　　“目前的市場形勢下，在新的地區開拓市場比較困難。除非自己具備能夠支撐在新區域發展的資金實力，或者與當地有實力的房企合作拿地開發。”陳順坦言，2017年，公司僅在浙南、深圳和合肥等地零星拿地。“基本上都是和當地房企合作，通過他們在當地銀行的既有授信取得資金拿地。”對于2018年的發展，陳順表示，難以拿到便宜的錢。

　　陳順給中國證券報記者算了一筆賬，“中長期開發貸目前的整體利率在6.5%-9%不等，土地款配資的利率更高；中票利率在5%左右；永續債的利率第一期維持在7%。如果要續，利率會更高。公司債的利率也在5%以上，有些甚至達到7%-8%。”。

　　李明的感受基本相同。“與2017年之前比，現在的錢不能同日而語。那時3%的利率比比皆是。但現在，比如發債，即使給到9%，也不一定能發。”

　　事實上，房企融資渠道收緊、成本提升，成為行業面臨的共同問題。

　　5月30日，合生創展31億元規模的2018年非公開發行公司債券中止發行。6月15日，金融街擬發行的50億元公司債中止。此外，泰禾、富力、碧桂園等多家房企今年以來相繼中止相關債券發行。

　　根據海通證券報告，截至6月8日，2018年以來，24家房企發行了公司債，總額為1125億元；中止21次，擬發行規模合計1510億元。中止金額超過發行金額。

　　林亮(化名)所在的民營房企就是上述中止了公司債發行的房企之一。他在該公司擔任財務總監。“融資渠道寬松時，公募債、私募債、銀行貸款、信托等渠道都比較通暢。”林亮稱，2017年下半年以來，很多融資渠道對房企的“指標化”要求越來越嚴，“負債率、規模、排名、項目具體進展，甚至包括股權結構”。

　　6月中旬，林亮所在的部門緊鑼密鼓地準備一個私募債券項目相關材料。他介紹，“募集資金用途方面增加了部分關于自持物業經營長租品牌的內容，還要求降低純住宅開發方向的投入。”

　　降低負債率

　　在2018年4月召開的年度股東大會以及年前召開的年終工作會議上，陳順和李明所在的公司董事會和管理層均要求財務部門密切關注負債率。

　　中國證券報記者采訪的上述3家房企的資本負債率均超過75%。其中，陳順所在的房企超過80%。

　　“國資大股東要求，公司今年的重點工作之一就是降低負債率。”李明坦言，這在一定程度上令公司管理層處于兩難抉擇。“降低負債率，就得砍掉一些信貸和發債，縮減債務規模。但公司發展又需要新的資金支撐，需要新的信貸和發債來支撐。”李明表示，為了達到股東的相關要求，公司一段時間沒有拍地，而是忙于消化既有庫存項目，或選擇較輕資產的物業開發或受限較少的商業資產開發。

　　新借債務方面，多選擇可以在表外體現的永續債。“今年做了一定規模的永續債，不算在當期資產負債表中，一定程度上緩解了負債率的繼續攀升。”李明介紹說。