9月商品房銷售創歷史同期新高 “三道紅線”下房企投資趨于穩健

　　10月19日，國家統計局發布“2020年1-9月份全國房地產開發投資和銷售情況”數據。今年三季度以來，房地產市場延續了此前的回溫態勢，市場表現持續升溫。其中，在房企加速推盤等因素的刺激下，9月單月的銷售面積和銷售金額均創下歷史同期新高。

　　同期，房地產開發投資、房企到位資金等數據也在持續回暖。進入第三季度，房地產開發景氣指數超過100的臨界點，并不斷接近疫情前的水平。

　　但由于前期“缺口”較大，截至9月末，全國商品房銷售面積仍然低于去年同期，意味著市場距離此前兩年的峰值仍有差距。

　　與此同時，市場環境在不斷變化。隨著“三道紅線”為主的融資監管政策付諸實施，房企在投資、融資、拿地、銷售等方面的策略都在調整。分析人士認為，四季度的市場走勢仍存疑問。

　　融資新政刺激推盤

　　在遭遇疫情重創后，房地產市場從今年二季度開始逐漸回溫，升溫勢頭延續至今。在這期間，隨著信貸政策的寬松和前期壓抑需求的釋放，市場交易量一直維持在高位。

　　今年9月單月，全國商品房銷售面積為1.86億平方米，同比上漲7.25%；銷售額為1.87萬億元，同比上漲16%。兩項指標均創下歷史同期新高。這也是自今年5月以來，樓市成交規模連續5個月高于去年同期。

　　就9月市場而言，房企加速推盤，以及部分企業降價促銷，成為刺激市場交易的關鍵因素。

　　上海易居研究院的一份統計顯示，9月100個城市新建商品住宅供應量為7529萬平方米，創下近10年的月度新高。

　　該機構指出，歷史上，9月份普遍都是預售政策較為寬松、供應明顯增加的月份。此次出現供應井噴，最核心的原因在于，今年三季度“三道紅線、四檔管理”政策已經開始實施，房企從穩定現金流、降低負債、防范經營風險等角度出發，會加快向房管部門申請預售許可證。

　　“換句話說，房企推盤心切，希望在近期加快推盤和促銷，以應對‘三道紅線’所帶來的壓力。”

　　“三道紅線”是指監管層根據資產負債率（剔除預收款后）、凈負債率、現金短債比等三項資金鏈指標，對房企的融資實施分類管理。自今年8月首次提出并開始試點后，回籠資金、降負債的壓力逐漸在行業浮現，為此，一些房企啟動大規模促銷。

　　以恒大為例，9月6日，恒大董事局主席許家印緊急簽發促銷文件，對旗下600多個樓盤實施打折，目的是實現“金九銀十”共銷售2000億元、單月銷售1000億元的目標。

　　從實際效果看，自2020年9月1日至10月8日的38天內，恒大已實現合約銷售金額1416.3億元。

　　但由于前期的缺口較大，今年前三季度，全國商品房銷售面積仍比去年同期微降1.8%。分區域看，除東部地區實現銷售回正外，中部、西部和東北地區均不及去年同期。

　　房企出貨意愿仍強烈

　　受銷售持續升溫的影響，今年前三季度，房地產市場的多項指標都出現好轉。

　　1-9月，全國房地產開發投資103484億元，同比增長5.6%，增速比1-8月份提高1.0個百分點。同期，房地產開發企業到位資金136376億元，同比增長4.4%，增速比1-8月份提高1.4個百分點。

　　9月，房地產開發景氣指數為100.43，比8月份提高0.11點，并已連續三個月位于100點的“合適景氣水平”之上。

　　但值得注意的是，在三季度政策表態頻繁、調控總體收緊的情況下，房企的策略已經出現變化，并已影響到部分數據的表現。

　　今年以來，房企的拿地面積一直處于負增長態勢。其中，9月單月，全國房地產開發企業土地購置面積3064萬平方米，同比下降4.8%。同期，商品房新開工面積也處于下滑態勢。

　　有北京房企人士向21世紀經濟報道表示，由于調控政策趨于嚴厲，市場風險加大，今年下半年以來，企業的投資策略趨向于穩健，甚至保守，很多企業減少了拿地規模。與此同時，地價的不斷攀高，也令不少企業望而卻步。

　　上海易居房地產研究院根據官方數據測算，今年1-9月，全國房地產開發企業土地購置均價為6206元/平方米，同比上漲17.2%。

　　貝殼研究院高級分析師潘浩認為，以“三道紅線”為代表的樓市調控政策逐漸落地，將率先影響房企的投融資環節。在融資端，經歷了8月的井噴后，房企的國內融資增速將逐漸下降，總體資金渠道將更加依賴銷售；在投資端，“審慎”仍將是第一要務，房企的拿地熱情很難有真正回升，短期內房地產開發投資增速也可能持續放緩。

　　但在銷售端，“三道紅線”有望繼續給予刺激。潘浩認為，雖然以價換量不會大規模出現，但房企在四季度的出貨意愿依然強烈。預計未來商品房成交量降幅持續收窄，成交價格將保持穩定。

　　出于沖擊年度業績的需要，四季度通常是房企銷售規模最大的時段。但今年以來，由于疫情和調控等各項因素影響，房企的業績完成率并不高。易居克而瑞統計顯示，今年前三季度，有近3成房企的銷售目標完成率不足65%，占比達到近三年同期最高。同期，僅有8家房企的目標完成率達到75%以上。