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房企中報為何歡喜為何憂

薛暉每日經濟新聞

  上市房企中報季近日落幕,業內盤點業績時會欣喜地發現,踩“三道紅線”的企業明顯少了。換言之,上市房企的負債率下降了,現金充足率上升了。

  回看一年前“三道紅線”剛出臺時,上市房企幾乎全線飄紅。據天風證券統計的50家上市房企中,紅檔企業足有14家,而綠檔企業只有12家,其余排在橙檔或黃檔。時隔一年,綠檔企業已突破20家。金茂、世茂、金輝、金科、寶龍……都是綠檔房企的新面孔。

  監管層設立“三道紅線”,旨在督促企降負債,目的是降低金融風險。此方向是正確的,而且也得到了大多數房企響應。一年后的成效亦有目共睹。

  另一個變化是,負債降了,現金流也優化了,企業利潤率也隨之下降了。港股半年報顯示,內房股中僅17家毛利率同比上漲,占比僅20%。其余68家不同程度下跌,占比80%。

  如果說“三道紅線”好轉是行業之喜,那么利潤攤薄就是行業之憂。這一喜一憂之間,是有因果關系的。

  由于新房采取的是預售制,因而房企往往可以做到拿地之后以最快速度預售,然后用回款拿新的土地,再開發新的項目。這樣做的目的是攤低融資成本。這也就是“高周轉”模式。但此模式背后是高負債和高杠桿。一旦市場轉差,開發商就可能資金鏈斷裂。

  而“三道紅線”的出臺,以及相應的樓市調控的加碼,正在迫使房企不得不放棄昔日引以為傲的“高周轉模式”。一是房子賣得慢了,周轉不可能快;二是銀行監管嚴了,不給過多貸款。而企業為了生存,辦法就只有兩個:要么降價促銷,要么變賣資產。

  房企降價促銷,其利潤率一定會下滑。這就是“三道紅線”與利潤攤薄之間的關系。當然,一些企業“三道紅線”好轉是因為出售資產。如恒大,中報顯示歸屬股東凈利潤為143.83億元,同比增長119.2%,但同期已售的5個地產項目及非核心資產就達到92億元。由此可見恒大降負債的決心。

  在業內看來,降負債相當于減肥,減肥之后可以更健康,但降利潤又類似于減少肌肉,后者并不健康。這是擺在房企面前的新課題。對于同一個難題,也有成績不錯的答卷。在中報利潤榜里,毛利率排在前幾位的名字都是“新面孔”,分別是湯臣集團(86.42%)、SOHO中國(81.87%)、九龍倉置業(69.82%)、合生創展集團(62.99%)。

  湯臣是典型的“慢周轉”房企,一個項目可以賣上10多年。他們在上海的經典項目湯臣一品10年前就賣到10萬元/平方米,如今早超過20W+。由于早已鎖定土地成本,房價漲得越多,利潤率就越高。而排在湯臣后面的是SOHO中國和九龍倉,是兩家以自持性商業地產為主的房企。近年來,商業物業的增值服務收益增長快,進而推高了利潤。再后面的“新秀”是合生創展,實際上也是老牌房企,20年前與萬科比肩。合生近年來多元化發展,住宅、商業辦公、金融投資,全面開花。非住宅收益占比很高,代表房企發展的另一種趨勢。

  港派地產開發周期慢,資產負債率低,自持物業比重高。這種模式在2010年以后一度被“高周轉”的模式超越,但在“三道紅線”之后,又再度煥發青春。這就說明,沒有永遠領先的模式,只有適應環境的模式。在“房住不炒”的當下,追求財務穩健的“慢周轉”或許正是房企轉型的未來方向。

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