在租購并舉、房住不炒的政策導向下，長租公寓發展迅速。業內人士指出，資管機構目前主要通過類REITs、CMBS和信托受益權ABS三種模式參與長租公寓發展，未來開發商自持的集中式長租公寓或得到資管機構更多關注。當然，資管機構也應關注長租公寓資產證券化產品背后的租約波動風險、期限錯配問題以及產證性質問題。

　　助力長租公寓發展

　　在租購并舉的政策利好下，長租公寓市場迎來資管機構的支持。

　　業內人士介紹，長租公寓市場目前主要通過類REITs、CMBS以及信托受益權ABS三種模式融資。目前市場上長租公寓資產證券化產品已有8單，其中優先級的發行利率在4.80%到6.75%之間。

　　2017年是長租公寓ABS的元年。2017年2月，中國首單公寓行業資產證券化產品在上海證券交易所掛牌轉讓；之后的10月，國內首單長租公寓權益型類REITs產品“破冰”；11月，全國首單儲架式長租公寓CMBS和首單長租公寓ABN發行。自此打開了長租公寓的融資大門。國泰君安證券地產組研報指出，2017年獲批的私募抵押型ABS及類REITs、CMBS和ABN等規模總計達到500億。

　　北方某券商資管子公司相關負責人表示，近兩年金融機構布局長租公寓ABS的原因是多方面的。首先是長租公寓企業融資需求的客觀存在。在政策的有效導向下，結合房地產行業客觀的發展環境，不少房企開始布局長租公寓以追求規模效應，規模效應的背后是更低的融資成本和拿地成本，但是業務擴張對資金需求較高，尤其是成本相對較低的資金，而發行ABS對企業來說是一種合適的選擇。

　　其次，ABS資產本身就是一種優質的配置資產，加之長租公寓行業租金相對來說較為穩定且底層承租人很分散，發生集中違約的概率較低，對于金融機構來說風險較為可控。

　　某保險資管公司相關負責人認為，長租公寓作為擁有較穩定租金收入的不動產資產，對保險資金有很大的吸引力，因為它與險資規模大、期限長、較為穩定的風險收益等特征較為契合。保險資金年限往往很長，而不同年限的資金需要與對應期限的投資項目對接，否則，可能產生資金錯配和再投資風險及成本。長租住宅多層次、多元化、長期的資金需求，能有效匹配保險資金長期多樣的投資偏好。

　　此前，為貫徹落實黨的十九大精神和2017年中央經濟工作會議精神，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，中國銀行保險監督管理委員會發布了《關于保險資金參與長租市場有關事項的通知》。

　　長租市場發展提速

　　從2017年開始，各類金融機構紛紛涌入長租公寓市場。2017年10月，中信銀行宣布與碧桂園簽署戰略合作協議，為長租住宅提供綜合化金融服務；同年11月，建設銀行深圳分行與華潤等20多家單位簽署住房租賃戰略合作協議，創新開發住宅租賃金融產品；同年，建設銀行廣東省分行主導設立500億規模的廣東建信住房租賃發展基金。

　　在資本加持下，長租公寓發展迅速。據統計，國內公寓運營企業超過500家。按照運營模式劃分，長租公寓市場中，分散式長租公寓占比74.56%，集中式長租公寓占比25.44%。按照資產結構，還可分為重資產運營和輕資產運營。在公寓的運營過程中，不同模式也會互相轉化、相輔相成。

　　南方某券商相關業務負責人指出，目前不論是政策還是資本市場均支持長租公寓呈現向好趨勢，但目前市場上成功發行的長租公寓ABS的案例仍然相對較少，監管和市場的要求還是相對較高的。未來長租公寓公司若想引入ABS的融資方式，首先還是需要依靠股權融資壯大股東背景或者資本規模，為ABS融資獲取外部增信做好鋪墊。其次要通過規模經濟降低運營成本、提高利差。從目前來看，REITs是長租公寓企業融資的突破口，未來更多長租公寓融資工具有望出臺。

　　機遇與挑戰并存

　　近期，長租公寓企業高價收房、哄抬租金價格成為熱門話題，有關資本推動長租公寓企業高價收房的觀點也頻頻出現。上述保險資管公司相關負責人表示，從長期來看，未來開發商自持的集中式長租公寓或許會成為住房租賃市場供給的主要形式，這種形式的土地來源為政策性住房租賃土地和集體建設用地等，不存在哄抬房租的情況。這類產品或將成為接下來資管機構關注的重點。

　　“目前長租公寓資產證券化產品仍然面對很多挑戰和風險。”上述券商資管子公司相關負責人認為，對于長租公寓資產證券化產品，投資者需要特別關注租約波動風險、期限錯配問題以及產證性質問題，同時要關注房源質量以及融資方的運營能力等方面。長租公寓的融資方一般與租戶簽署的租約期限在1年以內，一旦簽約的業主提前解除租約或者租約到期后未能及時與承租人續約，都有可能導致房屋空置率的上升。此外，考慮到資產支持專項計劃的期限設置一般在三年以上，可能會產生專項計劃存續期限與底層基礎資產期限錯配的問題，投資者需注意期限錯配問題的解決方案，并衡量解決方案的可操作性和風險可控性。

　　此外，部分長租公寓，尤其是集中式長租公寓，其物業的產權屬性可能并非是住宅，而是商業、辦公等，這就要求投資者關注未來是否會因政策變動而產生法律瑕疵。若長租公寓企業運營模式為轉租，投資者則需關注運營商與物業所有權人的租賃合同期限以及房源是否穩定。在部分專項計劃當中，融資方不依賴外部增信而主要依靠優質的資產和自身的運營管理能力，這種情況下投資者應當更謹慎地衡量長租公寓企業的管理能力。