中證網訊（記者 官平）8月9日，由華泰證券（上海）資產管理有限公司（以下簡稱"華泰證券資管"）擔綱計劃管理人的“華泰資管-保利置業一期資產支持專項計劃”成功設立，發行規模為16.21億元。

　　本次項目的發行主體保利置業集團是國務院國資委確定的央企房地產試點企業。目標資產為保利廣場E座，位于黃浦江畔、陸家嘴一線江景高品質辦公樓，由德國GMP公司設計，自2010年竣工運營，結合了大層高空間、呼吸式幕墻、局部躍層和屋頂花園等特色，榮獲建筑業最高獎“魯班獎”，租金收繳率常年接近100%。產品票面利率遠低于市場同期限同級別證券，認購倍數超1.9倍，彰顯了市場對于該優秀項目的認可。

　　CMBS發展空間廣闊

　　保利置業CMBS項目為華泰證券資管在商業地產證券化領域的旗艦新秀，標志著國內商業地產證券化業務領域又添新成員，同時也標志著華泰證券資管不動產金融在中央供給側結構性經濟改革背景下，盤活國有存量資產金融服務的價值輸出上占領新的高地。

　　CMBS是指以商業房地產為抵押，以相關物業資產未來收入為償債本息來源的資產支持證券產品。

　　通過精細的產品設計，CMBS管理人對項目公司“收算管支”進行全面監管，保證了現金流的安全性。在房地產公司融資渠道逐漸收緊、融資成本逐漸上行的市場環境中，為企業融資開拓了新的渠道，幫助其盤活存量資產、優化負債結構。同時，CMBS底層資產擁有穩定且未來增長可預期的現金流，在資產荒的當下，為投資者、尤其是機構客戶提供了長期穩定、安全且收益相對較高的優秀投資品種。

　　從過往CMBS發行經驗來看，企業信用資質優良、標的資產地理位置優越、基礎資產現金流穩定、且具有完善設計結構的產品，都是機構投資者的追逐對象。

　　在盤活商業地產存量，推動房產商輕資產模式轉型上，CMBS有廣闊的發展空間。隨著CMBS創新的深化，房地產行業也真正進入完全不同的新階段，資產管理和金融創新將成為其存量時代生存的重要能力。

　　房地產公司采用CMBS融資的優勢主要在于：首先，CMBS弱化主體信用，通過合理的結構化產品設計，證券評級可高于原始權益人主體評級，降低了融資成本，優化了資本結構；其次，相較于類REITs，CMBS結構相對簡單，可復制性強，能夠滿足企業融資的時效需求，縮小通過ABS融資與其他方式融資從發行時效性上的差異。

　　與其他資產類型的ABS相比，CMBS由于涉及到底層物業資產、貸款的發放、物業未來收益（租金等）的監管、資產運營管理，開放退出與回購、物業的出售和置換等特殊安排，交易結構更為復雜，且在證券交易所發行的CMBS產品多采用信托貸款形式的雙SPV結構，也更考驗計劃管理人的主動管理能力。

　　打造ABS核心競爭力

　　據wind資訊數據，在企業資產證券化領域，2017年上半年，華泰證券資管新發18只ABS產品，全行業排名第二；規模達177.22億元，全行業排名第三。日前，華泰證券資管擔綱管理人的“長江證券一期股票質押式回購債權資產支持專項計劃”成功發行，產品規模為10.27億元。

　　依靠團隊作戰及專業化分工，華泰證券資管已打造符合“資產創設-資產證券化-做市交易-投放資產”的全閉環周期的業務生態，形成了ABS領域的核心競爭力。

　　在不動產金融領域，華泰證券資管堅持“價值發現、價值培育、價值重塑及價值實現”的核心價值中樞理念，以產業轉型和結構優化為商業地產資產管理的兩大核心使命，重點推進以不動產證券化、不動產私募基金及不動產品牌運營三維度立體式的業務布局。在樹立深刻理解商業地產金融屬性的專業意志和充分尊重企業資產權屬的市場法治精神基礎上，提供商業地產投融管退全生命周期相關的金融服務。截至目前，已推出涵蓋不動產開發基金、不動產并購基金、標準不動產證券化等覆蓋不動產全生命周期、形成全產業鏈閉合循環的產品線。

　　華泰證券資管致力于成為具備投資管理、資產經營管理和資金管理三大基石服務能力、領先的不動產資產管理機構和品牌運營服務商。本次保利置業CMBS項目的發行將驗證華泰證券資管在不動產金融業務領域的專業能力和操作水準，進一步強化品牌影響力。