基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs（以下簡稱“公募REITs”）擴(kuò)募“箭在弦上”，滬深交易所近日分別就公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）業(yè)務(wù)指引第3號——新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目（試行）（以下簡稱《新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目指引》）向社會公開征求意見。與此同時，公募REITs擴(kuò)容也動作不斷。截至目前，全市場共計發(fā)行12只公募REITs產(chǎn)品，累計募集規(guī)模約達(dá)458億元。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，年內(nèi)仍有多只產(chǎn)品有望發(fā)行。

　　公募REITs配套機(jī)制持續(xù)完善

　　擴(kuò)募機(jī)制是REITs產(chǎn)品的重要特性，是市場建設(shè)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。滬深交易所4月15日分別發(fā)布的《新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目指引》征求意見稿細(xì)化明確了公募REITs新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的擴(kuò)募、信息披露、決策和審批等具體安排。

　　“REITs產(chǎn)品首發(fā)時有的項目是單一資產(chǎn)，有的項目是多個資產(chǎn)。參照國外成熟市場發(fā)展歷程，具備了流動性的底層資產(chǎn)才具有真正的生命力。此次《新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目指引》的發(fā)布，是對于整個行業(yè)制度體系的有益完善。從微觀層面看，擴(kuò)募是解決資產(chǎn)稀缺性的重要手段之一，加大產(chǎn)品供給能有效緩解公募REITs市場供需矛盾。”北京一家公募REITs基金負(fù)責(zé)人坦言，擴(kuò)募機(jī)制的推出意味著現(xiàn)有項目可以不斷注入新的資產(chǎn)，更好地體現(xiàn)產(chǎn)品的永續(xù)性，“年內(nèi)首批擴(kuò)募項目落地值得期待，下一步監(jiān)管層針對性政策文件出臺后，各家機(jī)構(gòu)也都會盡快形成可擴(kuò)募資產(chǎn)清單并積極申報”。

　　作為公募REITs試點(diǎn)機(jī)構(gòu)，華夏基金也表示，將積極與原始權(quán)益人和監(jiān)管機(jī)構(gòu)就公募REITs擴(kuò)募進(jìn)行溝通，希望未來能有機(jī)會參與首批擴(kuò)募。

　　上交所副總經(jīng)理盧大彪在4月16日的“2022清華五道口全球金融論壇”上表示，首批公募REITs項目上市即將迎來一周年，總體來看，試點(diǎn)整體符合預(yù)期。截至目前，各項目上市以來的平均上漲幅度約為30%，平均流通換手率是2%，投資結(jié)構(gòu)比較合理。上交所制定的擴(kuò)募規(guī)則，近日已經(jīng)向全社會公開征求意見，健全適配的業(yè)務(wù)系統(tǒng)和交易系統(tǒng)，做好擴(kuò)募儲備工作。REITs市場建設(shè)很難一蹴而就，需要各方協(xié)同推進(jìn)。交易所方面也將適時推動相關(guān)方面就REITs開展專項的立法。

　　首批產(chǎn)品業(yè)績整體好于預(yù)期

　　4月14日，東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT發(fā)布2021年度收益分配公告。這意味著首批九只公募REITs基金均實(shí)現(xiàn)了分紅。近期，首批公募REITs產(chǎn)品年報也已披露完畢，綜合來看，基金層面收入利潤、經(jīng)營現(xiàn)金流、可供分配利潤整體好于預(yù)期。

　　中金公司統(tǒng)計顯示，九只產(chǎn)品全部超額完成了2021年可供分配金額目標(biāo)，完成率在102%至187%。其中，浙商滬杭甬REIT、中航首鋼綠能REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT披露的可供分配金額與招募說明書同口徑的預(yù)測值之比最高，分別達(dá)186.8%、155.8%和150.0%。

　　EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）方面，首批九只產(chǎn)品也均實(shí)現(xiàn)正值。具體來看，如華安張江光大REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT和紅土鹽田港REIT的EBITDA均高出預(yù)測值5%以上，運(yùn)營效益相對優(yōu)異。

　　穩(wěn)定的分紅收益是投資者追捧REITs產(chǎn)品的重要考量因素。根據(jù)東吳基金最新發(fā)布的收益分配公告顯示，截止到基準(zhǔn)日，按照合同約定的分紅比例計算的應(yīng)分配金額9261.6萬元，分紅方案為1.029元/10份基金份額，分紅比例為99.99%。此前，中航首鋼綠能REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT兩次分紅的累計分紅比例約達(dá)97%和98%。

　　值得注意的是，距離6月下旬首批公募REITs限售份額解禁日漸近。Wind統(tǒng)計顯示，目前九只首批公募REITs的發(fā)行規(guī)模達(dá)到64億份，12個月解禁的基金份額達(dá)到21.93億份。解禁份額占總份額的比例達(dá)到34.27%，超過了目前32.4%的流通份額。華泰證券提醒，公募REITs目前累積了較大漲幅，投資者可以出售兌現(xiàn)收益，需要警惕解禁帶來出售壓力和價格沖擊，投資者可以等待價格調(diào)整后買入基本面較好的產(chǎn)品，也可以關(guān)注打新機(jī)會。

　　不過，上述公募REITs基金負(fù)責(zé)人也表示，公募REITs項目參與機(jī)構(gòu)主要涉及險資、銀行理財、券商自營等，“事實(shí)上，我們定期會向監(jiān)管機(jī)構(gòu)報送諸如戰(zhàn)略投資者解禁份額等事項。就目前情況看來，對于‘優(yōu)中選優(yōu)’的首批試點(diǎn)資產(chǎn)項目，大多數(shù)機(jī)構(gòu)表示將長期持有。基金本身也會有相關(guān)預(yù)案，所以對二級市場的沖擊可能有限。”

　　更多新項目漸行漸近

　　0.84%的公眾發(fā)售部分的配售比例、累計吸金超1500億元（比例配售前），華夏中國交建REIT近日的發(fā)行戰(zhàn)績備受矚目，再度提振了市場投資者情緒。機(jī)構(gòu)人士指出，特許經(jīng)營類REITs網(wǎng)下詢價認(rèn)購倍數(shù)較高，體現(xiàn)了投資者目前對穩(wěn)健經(jīng)營的運(yùn)營類資產(chǎn)的認(rèn)可。

　　清潔能源、保障性租賃住房……更多新項目漸行漸近。鵬華深圳能源清潔能源REIT已獲得深交所的受理，目前狀態(tài)為“已問詢”，這意味著基礎(chǔ)設(shè)施REITs品種將擴(kuò)容至清潔能源領(lǐng)域；國泰君安臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園REIT截至目前的推進(jìn)狀態(tài)為“已反饋”，國金鐵建重慶渝遂高速公路REIT為“已受理”；此外，4月13日，全國首單保障性租賃住房REITs項目完成申報。據(jù)悉，深圳市人才安居集團(tuán)選取了四個優(yōu)質(zhì)項目參與保障性租賃住房REITs試點(diǎn)。有市場人士預(yù)計，按照首批產(chǎn)品的審批、發(fā)行速度，預(yù)計年內(nèi)保障性租賃住房REITs產(chǎn)品有望完成發(fā)行上市。“目前來看項目少、資金多，整體還是供不應(yīng)求，并且未來一段時間都會呈現(xiàn)這樣的狀態(tài)。樂觀預(yù)計今年可能會有包含保障房項目在內(nèi)的六至七單發(fā)行。”一位機(jī)構(gòu)人士告訴記者。

　　多家上市公司近日也披露了公募REITs申報進(jìn)展。4月8日，北京能源國際公告稱，申請擬以300MW和100MW兩座光伏電站作為基礎(chǔ)資產(chǎn)設(shè)立公募REITs。目前，公司已完成全套申報材料的撰寫并已向監(jiān)管機(jī)構(gòu)進(jìn)行申報。后續(xù)公司將全力配合監(jiān)管機(jī)構(gòu)的審核工作，爭取盡早完成中國首單公募光伏REITs的發(fā)行。4月11日，新特能源公告，公司擬以控股子公司特變電工新疆新能源股份有限公司的全資控股子公司哈密華風(fēng)新能源發(fā)電有限公司和哈密風(fēng)尚發(fā)電有限責(zé)任公司持有的風(fēng)能及光伏發(fā)電運(yùn)營項目作為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的申報發(fā)行工作。嘉誠國際同日公告，公司擬探討通過嘉誠國際海南多功能數(shù)智物流中心項目發(fā)行公募REITs，項目已經(jīng)向海南省發(fā)改委申請納入REITs試點(diǎn)項目庫。