日前，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs持續(xù)上新，其中華夏金茂商業(yè)REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT兩只產(chǎn)品更是出現(xiàn)超募。公募REITs新發(fā)持續(xù)火熱，但是二級(jí)市場(chǎng)卻面臨一定壓力。

　　面對(duì)“新發(fā)熱、二級(jí)冷”現(xiàn)象，行業(yè)人士認(rèn)為，基金管理人應(yīng)該主動(dòng)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的不確定性。

　　再現(xiàn)發(fā)行超募

　　近日，首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs陸續(xù)發(fā)行，兩只先發(fā)產(chǎn)品再現(xiàn)超募的火爆場(chǎng)面。1月30日，華夏金茂商業(yè)REIT發(fā)布的認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例結(jié)果公告顯示，戰(zhàn)略投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)比例為100%；網(wǎng)下投資者實(shí)行全程比例配售，實(shí)際確認(rèn)比例為49.04%；公眾投資者采用全程比例配售，實(shí)際確認(rèn)比例為94.41%。

　　同日，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT發(fā)布認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例結(jié)果公告。其中，戰(zhàn)略投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)比例為100%；網(wǎng)下投資者實(shí)行全程比例配售，實(shí)際確認(rèn)比例為75.95%；公眾投資者也采用全程比例配售，實(shí)際確認(rèn)比例為71.64%。

　　此外，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT于1月30日至2月2日正式發(fā)售，發(fā)售價(jià)格為6.902元/份，擬募資總額為69.02億元。資料顯示，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT的首發(fā)資產(chǎn)青島萬(wàn)象城，是華潤(rùn)置地旗下核心區(qū)位標(biāo)桿項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于青島市政治、文化及金融中心，毗鄰市政府和五四廣場(chǎng)，雙地鐵上蓋，區(qū)位優(yōu)越，交通便利。

　　二級(jí)市場(chǎng)冷清

　　與發(fā)行火熱截然不同的是，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)頗為冷清。在30只已上市的公募REITs中，僅有6只產(chǎn)品近一月內(nèi)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格實(shí)現(xiàn)上漲。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2月1日，華夏北京保障房REIT近一個(gè)月以來(lái)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格累計(jì)上漲3.59%，中金安徽交控REIT、中金山高集團(tuán)高速公路REIT、國(guó)金中國(guó)鐵建高速REIT二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格漲逾2%，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT、平安廣州交投廣河高速公路REIT二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格微漲。

　　由于一處底層資產(chǎn)的續(xù)租凈有效租金突降，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT近期成為市場(chǎng)焦點(diǎn)，其二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格連連下跌。截至2月1日，近一個(gè)月跌幅最大的三只產(chǎn)品為嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT，期間分別下跌27.65%、16.90%、16.49%。

　　盡管短期內(nèi)REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格單邊下降，基金人士表示，相對(duì)于同期股票市場(chǎng)而言，公募REITs市場(chǎng)仍有一定的超額回報(bào)，基礎(chǔ)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)整體穩(wěn)健。考慮到REITs底層資產(chǎn)業(yè)績(jī)與經(jīng)濟(jì)基本面恢復(fù)情況息息相關(guān)，整體經(jīng)營(yíng)仍呈一定韌性，REITs作為資產(chǎn)配置標(biāo)的具有一定的投資價(jià)值。

　　關(guān)注配置機(jī)會(huì)

　　發(fā)行時(shí)投資者熱搶超募，但上市后價(jià)格卻連跌不止。面對(duì)“新發(fā)熱、二級(jí)冷”現(xiàn)象，一位公募REITs基金經(jīng)理認(rèn)為，發(fā)行上市是公募REITs生命周期的開(kāi)始，而不是結(jié)束，基金管理人應(yīng)該主動(dòng)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的不確定性。

　　以產(chǎn)業(yè)園的管理為例，需要基金管理人更加關(guān)注租金單價(jià)和出租率的均衡，努力維持穩(wěn)定的租賃收入。通過(guò)合理的配置長(zhǎng)租約比例，投入改造成本爭(zhēng)取優(yōu)質(zhì)租戶，在租約到期前提前進(jìn)行續(xù)約等措施，努力提升未來(lái)租金收入的確定性。

　　在中金基金副總經(jīng)理、創(chuàng)新投資部負(fù)責(zé)人李耀光看來(lái)，自2021年6月21日首批公募REITs試點(diǎn)產(chǎn)品上市以來(lái)，REITs市場(chǎng)經(jīng)歷了擴(kuò)容、擴(kuò)募，由試點(diǎn)邁向常態(tài)化發(fā)行新階段。公募REITs二級(jí)市場(chǎng)在不斷發(fā)展過(guò)程中，也經(jīng)歷了多輪行情。

　　2023年中國(guó)REITs二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)出定價(jià)邏輯的深度重構(gòu)，重構(gòu)后的市場(chǎng)更為貼切地反映風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)水平，釋放估值及業(yè)績(jī)運(yùn)營(yíng)壓力。李耀光表示，展望2024年的公募REITs市場(chǎng)走勢(shì)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)波動(dòng)因素有所收斂，應(yīng)更關(guān)注運(yùn)營(yíng)管理的表現(xiàn)分化及價(jià)值過(guò)度重估帶來(lái)的配置機(jī)會(huì)。