7月12日，港交所有兩家房地產行業企業掛牌上市，一為齊家網（01739.HK），另一為弘陽地產集團有限公司（簡稱“弘陽”，01996.HK）。齊家網融資21.8億元港元，而弘陽地產融資偏小，只有約17億港元。

　　當日港股收市，齊家網破發，股價較發行價下跌6.39%至4.54港元；弘陽收報2.56港元較發行價上升12.28%。

　　齊家網是在連續虧損三年之后二度沖刺IPO，弘陽則是在國內房企融資環境收緊的當下借港股IPO融資。

　　毋庸置疑，發家于南京的弘陽掛牌上市，掀開區域性房企的全國擴張路徑。而在此前公布的聆訊資料中，弘陽項目主要分布于長三角江蘇區域。

　　第三方機構克而瑞的統計顯示，弘陽今年上半年實現銷售規模160億元。這直接令其躍升至前60強。而在7月12日當天收盤，弘陽市值約為81.9億港元。

　　赴港ipo一方面為企業緩解了資金壓力，另一方面，企業也要面臨規模擴張犧牲利潤率等問題。那么在調控背景下，年銷售300億元規模的房企該如何進退？

　　同策研究首席分析師張宏偉指出，弘陽目前的項目主要分布于長三角的江蘇省核心城市，這些區域受調控影響深遠。從長遠來看，長三角仍然是調控重點區域。在這個節點上，弘陽進入資本市場非常關鍵。

　　弘陽集團執行總裁蔣達強接受21世紀經濟報道記者采訪時指出，弘陽上市之后有幾個想法：要和標桿企業對標，有利于弘陽整合、吸引人才與資源；打通國際資本市場之后，有利于財務結構的改善與今后融資，比如海外發債。

　　區域性房企擴張之渴

　　去年以來，赴港上市的房企只有正榮與弘陽兩家，來自福建的三盛地產和福晟地產則通過借殼上市登陸港股。由此也可以推測，房企擴張融資需求越來越迫切。

　　從弘陽通過聆訊披露的最新材料可見，弘陽去年住宅銷售、商業租金收入規模下滑、整體營收下滑。

　　弘陽成立于1999年，南京是其大本營。據港交所掛出的聆訊資料披露，弘陽收入從2015年的53.768億元人民幣增至2017年的61.397億元。實際上，弘陽2017年的營收數據相比2016年已經下滑30%。

　　做建材批發市場起家的弘陽除了住宅開發，還包括商場、游樂場、社區中心、酒店及商辦綜合體等等。在其披露的2015年－2017年銷售收入中，主要包括房地產開發與銷售、商業物業投資與經營以及酒店業務。

　　2015年，弘陽物業銷售51.241億元、商業租金及管理費收入2.267億元、酒店服務費收入2591萬元；2016年，這三個數據分別為：85.49億元、1.93億元、3338萬元；2017年三個數據都有呈現明顯下滑：59.38億元、1.664億元、3486萬元。

　　很顯然，弘陽在此前三年的商業租金及管理費收入是逐年下滑的。在住宅銷售方面，弘陽在2016年受到住宅市場上漲的利好影響，住宅銷售規模上升66%，而到了2017年，再度下跌30%。弘陽在聆訊資料里對此解釋稱是由于交付總建筑面積的減少所致。

　　實際上，弘陽最近三年住宅銷售規模呈現倒V型發展，從國內宏觀調控導致的市場變化中也可找到原因。上海、南京、蘇州預售許可證審批有限，導致房企銷售業績普遍受影響。環上海周邊的三四線城市中，太倉、昆山、江陰等地也一樣限售、限價。

　　此前，有多名業內人士預測，2018年將會是房企資金壓力最大的一年。弘陽選擇此時上市的動機也就不難理解。

　　截至今年3月31日，弘陽的土地儲備布局主要分布于江蘇、安徽、浙江以及中部極少數城市。其中常州、南京占據31.6%，這兩個城市開發中的建筑面積分別為70.9萬平方米、49.1萬平方米，占據弘陽開發建筑面積的42％；而在合資企業開發的土地儲備中，弘陽仍以南京為主。

　　事實上，早在2017年底、2018年初，弘陽就提出過5年“千億百店”和2020年達到千億的宏大目標。弘陽掌舵人為此還從行業內廣招人才，迅速組團一個全新高管團隊，這些高管分別來自旭輝、泰禾、新城等，其復制旭輝、新城等房企的千億之路的野心與目標逐漸明朗。