經歷了股權之爭的萬科，各項業務正在發力。
在“城市配套服務商”戰略之上，借力資本運作，萬科在新業務領域不斷深入，商業地產、物流地產、長租公寓等處于行業領先地位。
在8月25日的中期業績發布會上，萬科董事會主席、首席執行官郁亮直言，“過去兩年萬科上太多頭條了”，希望能夠做好業務，“先耕耘再問收獲。”
財報顯示，在萬科上半年的營業收入中，房地產業務明顯下降，物業管理和其他業務的占比開始上升。說明公司轉型有了一定收獲。
郁亮再次展示了萬科對轉型的最新觀點。他披露，萬科旗下業務共分為五類，包括傳統業務和創新業務。
郁亮表示，對公司新業務不會去“計劃”，而是用自然生長的方式來考慮，新業務看上去很好，但是不去嘗試也不會知道風險 .
房地產收入占比下降
在郁亮的分類中，房地產開發和物業管理屬于核心業務。他表示，未來十年內核心業務仍將占最重要的位置。
但從萬科2017年中期財報來看，房地產開發板塊的業務收入卻在下降。其房地產收入655億元，同比減少9.6%；物業服務收入30億元，同比增加69.9%；其他業務則收入12.9億元，增幅達136%。
這也是2014年上半年之后，萬科房地產收入同比首次出現下降，其他業務收入則出現了罕有的大幅增長。
對于這個問題，萬科董秘朱旭表示，營業收入的降低主要在于上半年竣工面積減少。上半年萬科實際新開工面積與去年同期基本持平，為1656萬平方米，但實際竣工面積為636.5萬平方米，同比減少9.4%，占全年竣工計劃的26%。
萬科的交樓計劃影響到了房地產收入。郁亮表示，上一季度交的房容易大量回潮，使得萬科在南方地區會回避上半年交房，通常下半年交樓安排多一點，有節奏地完成全年計劃。朱旭指出，全年竣工面積預計將與年初計劃基本持平，全年結算規模依然有保障。
收入減少并未影響到萬科凈利潤的增長。期內，萬科歸屬上市公司股東的凈利潤為73億元，同比增長36.5%；毛利率為25.26%，同比增長7.35個百分點。
從資金層面看，房企“現金為王”已成常態，而萬科對于財務風險也更加重視。截至6月底，萬科持有貨幣資金1075.6億元，遠高于短期借款和一年內到期長期借款的總和501.4億元，凈負債率僅19.61%，保持行業低位。
郁亮表示，“萬科不到20%的凈負債率，保持在行業低位，可進可出。”
此外，面對上半年競爭激烈的土地市場，萬科確保以合理價格補充項目資源，“堅決不拿地王”。朱旭表示，“萬科積極拓展合作、股權收購、代建等多元化的投資渠道，共獲取新項目79個，總規劃建筑面積1559.8萬平方米，權益規劃建筑面積983.8萬平方米”，這可滿足未來兩年以上的開發水平。
按建筑面積計算，新增項目中64.7%通過合作方式獲取；按投資金額計算，91.9%位于一二線城市。
7月份萬科又新增12個項目，總建筑面積為744.9萬平方米，權益規劃面積579.3萬平方米。其中，通過收購廣信資產包獲取的土地儲備有211萬平方米，位于越秀、荔灣等廣州市核心區域。
朱旭指出，廣信資產包中的土地由于歷史悠久，涉及的戰略比較復雜，未來也將通過合作的方式開發。
在中期會上朱旭表示，公司會深耕城市群的發展，積極促進銷售回款，推進庫存去化，保障現金流安全。
新五大業務沖擊萬億
自2011年提出“城市運營商”戰略后，萬科提出過數次業務分類。從最初的住宅+商業，到住宅+商業+產業地產，再到現在的五大業務分類，都體現了萬科的探索。
核心業務之外，優勢業務包括商業開發和運營、物流地產，拓展業務包括冰雪度假、長租公寓，摸索業務包括養老、教育，潛力業務包括軌道物業。
在這些新業務中，萬科在物業、商業地產、物流地產、長租公寓等領域已處于行業領先地位。
朱旭介紹，萬科物業正在為華為、京東和騰訊提供服務，算上萬科自家的大梅沙中心，總共替4家世界500強提供企業總部的物業服務。
在商業地產方面，2016年萬科收購全國第三大商業管理集團印力，發展迅速，截至2017年6月底，萬科持有及管理的商業物業面積超過850萬平方米。
近期最引人注目的新業務當屬物流地產。7月14日，萬科聯合厚樸等組成財團競購新加坡物流巨頭普洛斯，萬科占股21.4%成為第一大股東，借此一舉成為國內物流地產老大。
華創證券認為，普洛斯所擅長的“前端開發+后端基金”閉環模式可實現重資產業務輕資產化運營，對萬科的物流地產、商業地產，甚至產業地產將大有幫助。
財報顯示，截至8月24日，萬科物流地產業務累計獲取32個項目，總建筑面積(指可租賃物業的建筑面積)256萬平方米；另已簽約鎖定項目總計35個，總建筑面積250萬平方米。
如今，長租公寓正處在風口，萬科從2014年開始探索，并于2016年推出集中式長租公寓品牌“泊寓”。
截至6月底，泊寓業務已覆蓋21個一線及二線城市，累計獲取房間數超過7萬間，累計開業超過2萬間，開業6個月以上項目的平均出租率約87%。
郁亮透露，泊寓明年將達到15萬間，未來會成為國內重要的長租公寓品牌商。
“軌道+物業”模式一直以來都是萬科的發展戰略，深鐵成為萬科的基石股東，將助力其在軌道物業上的擴張，潛力十足。
郁亮表示，軌道物業，不只是跟地鐵，還包括高鐵和輕軌，和比亞迪云軌業務也在合作。
海通證券指出，作為行業龍頭，萬科在2017年加速發展，銷售或將沖擊5000億，“軌道+物業”模式也將打開萬科估值提升空間。
這些新業務有助于萬科萬億大目標的實現。在6月底的股東大會上，郁亮說，萬科未來要達到萬億級別，在每個新領域能做到有影響力；“萬億”不僅是市值憧憬，更是服務于城市、生態的標準。
