日前，證監會和住建部聯合發布《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》（“30號文”），明確提到試點發行房地產投資信托基金（REITs）。有業內人士預計，REITs有望年內推出，也有研究機構預計，我國住房租賃REITs的潛在市值規模或超萬億。不過，業內人士接受證券時報記者采訪時指出，考慮到房地產行業剛開始轉型，自持物業資產本來就少，房源供給短期不會有大的井噴，REITs短期內市場規模不會太大。
長期市場前景樂觀
隨著國家對住房租賃市場金融政策的不斷出臺，去年下半年以來，住房租賃資產證券化產品加速獲批。“30號文”明確提出試點發行REITs后，多位業內人士預期REITs有望年內推出，多家機構對住房租賃REITs市場前景表示看好，理由是我國住房租賃市場比重較大，發展空間廣闊，未來租賃住房資產管理價值可觀。
鏈家研究院院長楊現領表示，目前，我國租賃人口占比11.6%，租賃房屋占比18%，而這一數據在英國、美國、日本等成熟市場都在35%以上，并呈現供需平衡的狀態。以發達國家經驗為參照，我國租賃市場的發展空間十分可觀。他預計，2015年中國租賃市場租金規模達1.15萬億元左右。到2020年，中國自有存量住宅將達到2.5億套，其中0.9億套被用于出租，背后的房屋資產管理價值在150萬億元左右。
據中國睿信地產研究院測算，中國住房租賃REITs的潛在市值規模將在5200億元～1.56萬億元。
“隨著住房制度改革目標的確定和住房改革政策的不斷出臺，REITs迎來政策性窗口期，即將成為加快建立‘租購并舉’住房制度的助推器，也有望成為我國房地產金融的主流工具之一。住房租賃REITs潛在市值或超萬億，住房租賃市場方興未艾，長租公寓業態類型的REITs發展前景廣闊。”東方金誠結構融資部總經理郭永剛說。
不過，郭永剛同時指出，由于相關的稅收政策和配套法律法規還未出臺，公募REITs正式落地后對市場的撬動效應值得期待。
短期發行規模不會井噴
盡管目前國內房地產資產證券化發展順利，但這種類REITs并不是最終的發展方向，隨著相關稅收和配套法律法規的出臺，公募REITs推出指日可待，其中，長租公寓被看作是REITs一個較大的突破口。
去年一系列政策推動給長租公寓帶來了政策風口、資金風口，萬科、碧桂園等不少房企開始逐漸進入長租公寓“藍海”，除了房企，銀行資金也積極進入，基金、券商等金融機構也表現出極大的參與熱情。
不過，一位業內人士指出，“30號文”規定了住房租賃資產證券化的具體條件，對照來看，符合條件的項目規模并不大，預計短期內住房租賃REITs試點的規模不會很大。目前的類REITs在產品屬性特征、產品設計、退出渠道和征信等方面存在巨大差異。總體來看，優先級是債務屬性，次級是權益屬性，私募退出渠道單一，這主要就是因為稅收和租售比低的問題。
從“30號文”的政策內容看，給發行住房租賃資產證券化產品劃明的基本條件都是硬標準。主要包括：物業已建成并權屬清晰，工程建設質量及安全標準符合相關要求，已按規定辦理住房租賃登記備案相關手續；物業正常運營且產生持續、穩定的現金流；原始權益人公司治理健全且最近兩年無重大違法違規行為等。
中聯基金執行總經理范熙武接受證券時報記者采訪時認為，“30號文”對住房租賃資產證券化標準做了明確規定，同時明確了相應配套鼓勵政策，將對住房租賃市場發展起到積極的推動作用，待相應監管規則出臺方可進一步明確公募REITs的具體推出時點。
“保利、碧桂園及越秀等租賃住房REITs實例證明，房地產企業的住房租賃業務對REITs有訴求，但考慮到房地產整個行業處于轉型初期，房企自持的租賃住房體量相對較小，租賃住房房源在短期內不會井噴。但是，隨著土地供應機制的調整、長期自持土地的增加，會對租賃住房房源供給起到巨大的推動作用。根據鏈家的研究，未來十年，我國租賃人口近2.3億人，住房租賃租金接近3萬億元。綜合未來的房源供給以及租賃需求來看，我國住房租賃市場發展潛力巨大。
對于目前如火如荼的REITs市場，范熙武表示并不擔心會出現投資過熱問題。相較于信用債，除了同屬標準化產品，均具有嚴格完善的監管體系，REITs還具有優質的底層資產為支撐，底層資產商業模式清晰、收益穩定，且能夠實現與主體的風險隔離，產品安全邊際較高。實際上，投資機構的投資熱情也是來源于對REITs產品的上述優勢的認可，而不是僅僅因為政策鼓勵便踴躍投資于REITs。記者 張達 江聃（）
