中金公司研究部 張宇

　　當前基礎設施公募REITs試點項目正在穩步推進中，產業園區作為其中一類重要且獨具特色的資產類別受到投資者廣泛關注。做好做活產業園區REITs、構建良性活力的市場生態，對于產業園區建設和地方經濟發展都具有深遠影響，亦是中國發力建設基礎設施公募REITs的初衷和應有之義。

　　契合公募REITs產品屬性

　　中國產業園區起步于1979年，至今全國范圍內各類產業園區數量近兩萬個。符合資產形成條件、成熟度較高的產業園區資產主要包含位于各類產業園區內、建設在工業用地或科研用地上的研發樓、標準廠房、孵化器與實驗室三類。這些資產通常產權清晰，無特許經營限制，現金收益穩定，具備增值空間，適合作為公募REITs產品發行。同時產業園區底層資產規模體量大，存量產業園區的潛在資產規模或可達到十萬億元級別；資產類別豐富，生產型和研發型用房均可作為產品發行；資產縱深程度高，除北京、上海等一線城市外，二三線城市也有符合發行條件的園區資產；發行主體相對豐富，政府園區平臺、政府主導園區企業、專業園區運營商和開發商系園區運營商均有可能參與到產業園區公募REITs試點當中。上述特點是產業園區REITs市場實現差異化定價和活躍參與的重要保證。從國際視角來看，海外市場的產業園區REITs底層資產以物流園為主，與我國園區資產內涵相近的產品通常分類為工業類和辦公類REITs，包含商務園、科學園、工業園等形式。雖然產業園區REITs在海外市場并非主流類型，但包含相似產業園區資產的REITs產品規模體量和市值增速不容忽視，是一類重要且有活力的產品類型。

　　為資金提供退出通道

　　產業園區REITs的首要優勢在于能夠直擊園區股權融資與退出渠道缺乏的痛點。產業園區開發時間長、資金需求大、回款周期久，債權融資方式繁多但股權融資渠道較少，退出機制不暢，故而投融資模式長期受到制約，部分上市產業園區運營商現金流壓力較重，資產負債率和凈負債率偏高，有息負債規模大。產業園區REITs能夠為資金提供退出通道，盤活存量資產，讓產業園區能夠實現“投資-運營-盤活-再投資”的良性內循環，即打通園區資產的“融-投-管-退”全周期通道，從而借REITs東風改善財務狀況，擴大投資規模，構建投融資閉環。

　　其次，產業園區REITs實現對園區資產的“輕重分離”，促進園區開發全生命周期管理。按照現行的規定，原始權益人可以保留產業園區資產至少20%的權益，借此園區開發企業可以保留經營權，并將精力投入在園區的運營和管理上，改善“重開發、輕運營”的問題，從原來的“開發建設”為重轉向“資產管理”為重，從而構建可持續發展的園區生態，促進園區全生命周期管理。這一過程對產業園區的運營管理能力也提出了更高的要求，因此產業園區REITs的設立還能促進行業資產管理能力的提升，助力我國產業園區資產管理人團隊建設。

　　此外，公募REITs整體退出和持續經營，有利于促進土地集約利用。我國工業用地利用效率相較國際水平偏低，部分產業園區存在過度供應和用地浪費問題，各級政府亦對土地集約化管理高度重視。產業園區土地集約管理的措施包括興建標準化廠房、提高地上建筑容積率、提高建筑密度、限制分割銷售等，這將導致產業園區建設成本的提升。而公募REITs則是一類行之有效的、更加合適和合理的整體化退出工具，適合不能散售的、高密度的建筑實現盤活，進而促進產業園區運營商對園區進行整體開發和土地的集約化利用。

　　最后，從長遠來看，當前中國正在經歷經濟轉型升級的重要進程，產業園區作為各類制造業產業重要的物理空間載體，是帶動區域經濟發展和產業升級的引擎，也是中國經濟增長的原動力細胞。園區興則產業興，通過產業園區REITs激發園區活力如同發動區域經濟增長的引擎，將助力中國制造，為中國經濟的騰飛插上翅膀。