8月29日，深圳市重新發布了2021年第二批住宅用地集中出讓公告，涉及的出讓地塊不變，共22宗，并將于9月28日集中出讓，其中做出了不少調整優化。

　　具體來看：

　　1、調整競買人資質條件和準入要求，健全市場準入機制。據悉，本批次用地競買申請人須具有房地產開發資質(聯合競買的，聯合各方均應具有房地產開發資質)；同一企業及其控股的各個公司，不得參加同一宗地的競買，參與競買企業應提交相關證明材料及承諾函，同一企業及其控股的各個公司，參與本批次用地競買最多可競得3宗用地(含聯合競買)。

　　2、優化土地競價方式，合理限定土地溢價，更加注重“租賃”。據悉，在保持掛牌起始價不變的基礎上，地塊溢價率上限統一由45%調整為15%，達到溢價率上限后，南山T403-0401宗地、龍華A916-0572宗地(2宗全年期自持租賃住房用地)直接采用搖號方式確定競得人，其余用地采用“競自持租賃住房+搖號”方式確定競得人(最高不超過該宗地普通商品住房面積的40%)。一些地塊的規則還顯示，全年期自持租賃住房不得作為時租房、日租房、旅館等進行經營。

　　3、強化“房地聯動”，進一步下調住房銷售限價。本批次用地普通商品住房銷售限價在原限價基礎上下調3%-9.2%不等，安居型商品房銷售限價在原限價基礎上下調2.8%-9.1%不等。例如前海桂灣地塊，建成的普通商品房毛坯均價從每平方米9.9萬元調整到9.2萬元，降價7000元。

　　4、嚴格落實購地資金審查機制，確保房地產開發企業使用合規自有資金購地。建立“先承諾后審查”的工作機制，競買申請人需承諾購地資金來源不屬于股東違規提供的借款、轉貸、擔�；蚱渌�相關融資便利等，不屬于金融機構各類融資資金，不屬于房地產產業鏈上下游關聯企業借款或預付款，不屬于其他自然人、法人、非法人組織的借款，不屬于競買企業控制的非房地產企業融資等；深圳市金融監管局組織相關金融監管機構開展競得人購地資金審查工作。

　　5、強化企業信用約束。競買人的開發資質、購地資金、企業關聯性等必須符合出讓公告要求，并對土地購置資金來源、競買人關聯性進行事先承諾，對是否參與現場搖號進行確認。審查發現競買(得)人不符合競買準入條件或不踐諾的，將采取取消其競買(得)資格、沒收競買保證金、1年內禁止該企業參加深圳市國有建設用地競買活動并向社會公開等相關懲戒措施。

　　進一步促進房價的穩定

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，未來深圳新房價格有望下降。同時，考慮到二手房價格管控情況，新房和二手房價格聯動控制的價格形成機制，價格再次反彈的可能性大大降低。深圳樓市政策的舉動，具有很強的信號意義。深圳這幾年來的房價暴漲，其中的泡沫成分非常大。深圳房價下跌是對去泡沫最有力的落實，是對“房住不炒”最堅定的貫徹。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，與此前全國其他優化競拍規則的城市相比，深圳此次規則中有一些新亮點，此次政策對于房企的土地限購出臺了更為細致的內容，特別是房企最多只能競得3宗地，這是深圳首創，進一步體現了深圳在房企購地限購方面的政策越做越細。此外，通過價格引導進一步穩定市場購房預期，也進一步體現了限價政策繼續從緊從嚴的導向。過去全國各地都有各類限價政策，但深圳顯然不滿足既有的限價政策，在既有基礎上進一步調低限價的價格線，也使得穩房價的工作進一步鞏固，進一步促進價格的穩定。

　　近日，廣州、杭州同時發布第二批集中供地掛牌出讓公告。相較于第一次集中供地，兩地從地塊競買人的資格要求、購地資金來源、出讓方式等方面進行了調整。而從此前合肥、成都等熱點城市相繼公布的第二輪集中供地公告來看，也均從上述幾方面進行了升級。

　　不過，深圳二次集中土拍的新規則沒有出現北京和杭州版的“競品質”方式，而是加入了搖號方式。此外，南京此輪出讓地塊更提出“限房價、定品質、競地價”的方式，所建商品住宅項目須按照《關于提升全市新建商品住宅規劃品質要求的通知》執行。

　　值得一提的是，在涉房融資不斷收緊背景下，房企拿地總體趨于謹慎。近日，市場消息指出，被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企已被監管部門要求買地金額不得超過年度銷售額的40%。另據業內人士透露，這一比例的限制，不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。中指研究院企業事業部研究副總監劉水表示，在“三道紅線”和供地兩集中的背景下，房企拿地態度更趨謹慎。

　　有房企投拓部的工作人員告訴記者，今年的土拍新政不斷，房企需要在短期內籌集大量的現金來拿地，對于中小房企來說壓力明顯偏大，大型品牌房企也會選擇聯合拿地共同開發的模式，首選當然還是熱門的一二線城市。不過，深圳此次提出“搖號+限購”方式給中小房企創造了機會。此外，下調土地最高溢價也能給房企留出更大利潤空間。