中證網訊（記者 黃靈靈）5月27日，"紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金"（以下簡稱深圳人才安居REITs）項目申請材料已通過深交所基礎設施公募REITs審核業務系統正式申報。上述項目也于同日向中國證監會申報。深圳人才安居REITs項目的正式申報，標志著首單保障性租賃住房基礎設施公募REITs項目將正式進入項目申報審核階段。深圳人才安居REITs基礎設施項目類型為保障性租賃住房，主要原始權益人為深圳市人才安居集團有限公司，基金管理人為紅土創新基金管理有限公司，專項計劃管理人為深創投紅土資產管理（深圳）有限公司。 

　　同日，中國證監會辦公廳、國家發改委辦公廳發布《關于規范做好保障性租賃住房發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點有關工作的通知》（以下簡稱《通知》），主要內容包括認識保障性租賃住房發行REITs的意義、落實房地產市場平穩健康發展要求、規范回收資金用途、壓實參與方監督職責、加強溝通協作等。《通知》是進一步深入貫徹落實黨中央、國務院關于加快發展保障性租賃住房決策部署的重要體現，有利于促進形成投融資良性循環，拓寬保障性租賃住房建設資金來源，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度，保持房地產市場平穩健康發展。

　　多措并舉推進保障性租賃住房REITs試點加快落地

　　2021年6月，首批基礎設施公募REITs項目在深滬交易所平穩落地。7月國家發改委印發《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，明確將保障性租賃住房等納入基礎設施公募REITs試點行業范圍。2022年以來，保障性租賃住房REITs進入快速推進階段。3月18日，證監會表示正在會同相關部委研究推動保障性租賃住房REITs試點工作，盡快推動項目落地。5月25日，國務院辦公廳印發《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，提出推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）健康發展；進一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發行上市。

　　深交所相關負責人介紹，一直以來，深交所認真貫徹落實國家政策要求，積極運用公司債券、資產證券化、私募REITs等多種固定收益融資工具，為租賃住房建設提供金融支持，先后推出全國首單長租公寓私募REITs、首單公共人才租賃住房私募REITs等產品，為保障性租賃住房公募REITs試點探索積累了有益經驗。截至2022年4月底，深交所累計發行租賃住房私募REITs產品11單，發行規模122億元。其中，深圳人才安居集團聯合深創投集團曾于2018年在深交所成功發行全國首單公共人才租賃住房私募REITs產品，發行規模31億元，為推動保障性租賃住房公募REITs試點打下有益基礎。

　　保障性租賃住房基礎設施REITs政策發布后，深交所快速響應、多措并舉服務推進試點加快落地，重點做了以下幾方面工作。一是深耕前端服務，培育優質項目。深交所克服疫情影響，第一時間通過線上線下等多種方式對接北京、深圳、廣州、重慶、西安等城市的保障性租賃住房企業，摸排公募REITs發行需求和存在的難點問題。二是加強政策研究，優化產品機制設計。按照中國證監會、國家發改委部署要求，針對保障性租賃住房行業有關問題，與政府部門、企業、市場機構等共同研究論證，推動形成解決方案；對已上市的REITs試點項目開展評估總結，不斷完善相關機制，就擴募新購入基礎設施項目指引向市場公開征求意見；推出基金通平臺，優化二級市場價格波動披露停牌規則，優化配套交易制度安排。三是聚焦重點項目，推動盡快形成示范效應。嚴把準入質量關，配合相關試點企業篩選社會效益良好、投資收益穩定且運營管理水平較好的項目參與試點，合力爭取首批個案突破，形成良好示范效應。

　　四維度透視保障性租賃住房REITs意義

　　推出保障性租賃住房REITs產品，對于落實國家戰略決策、豐富公募REITs產品類型、完善保障性租賃住房市場建設、促進行業轉型升級均具有重要作用和意義。

　　首先，有利于服務國家戰略，提升金融服務實體經濟能力。推進保障性租賃住房REITs項目試點，是貫徹落實黨中央、國務院關于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度決策部署的務實舉措，有利于深化金融供給側結構性改革，促進租賃住房金融體系長期健康發展。同時，可以提供租賃住房增量投資的資金來源，改善地方政府資產負債結構，對穩增長、防風險和促改革具有重要積極意義。

　　其次，有利于豐富公募REITs資產類型，拓寬機構和居民投資渠道。保障性租賃住房REITs進一步豐富了基礎設施公募REITs的基礎資產類型，有利于增加居民投資品種，引導部分民間資金配置于優質、現金流穩定的租賃住房項目，切實與公眾投資者分享租賃住房市場建設成果，助力深化資本市場改革，服務加快構建中國特色現代金融市場體系。

　　再者，有利于拓展保障性租賃住房建設資金來源，建立全新的投融資機制。保障性租賃住房REITs通過盤活前期建設形成的大量優質資產，幫助企業迅速回籠資金，緩釋新增項目建設壓力，建立低成本、低杠桿經營模式，構建市場主導的投融資內生增長機制。

　　另外，有利于樹立健康可持續的行業發展生態。基礎設施公募REITs的信息披露、交易與擴募等方面機制，可以激勵原始權益人和運營機構持續改進住房品質，實現市場化價值提升，有助于支持租賃住房行業向持續維護管理物業的商業模式演進，促進行業健康可持續發展。

　　將基礎設施公募REITs打造成主流金融產品

　　"下一步，深交所將完善基礎制度，發揮市場功能，提升服務水平，努力將基礎設施公募REITs打造成為國內資本市場主流金融產品，更好服務經濟社會發展全局。"深交所相關負責人表示。

　　一是穩中求進擴大REITs試點規模。加快推進保障性租賃住房REITs落地，大力推動清潔能源、新基建等行業參與基礎設施REITs試點，持續擴大產業園區、高速公路、倉儲物流、生態環保等行業REITs規模。

　　二是完善REITs擴募配套規則制度。發布擴募新購入項目指引，明確相關操作程序、定價方式及監管要求，支持公募REITs做大做強。

　　三是強化REITs一二級市場監管。完善詢價發售機制，優化二級市場交易安排，改善流動性服務機制；強化日常監管，規范存續期信息披露機制，密切關注二級市場交易，引導已上市項目積極落實國家抗疫紓困政策，承擔社會責任，維護市場平穩運行。

　　四是合力推進市場培育和投資者教育。加大推廣服務力度，加強與地方政府、原始權益人、市場機構等對接，針對性開展公募REITs交流培訓活動，拓展REITs優質項目儲備；開展多種形式投教活動，加大宣傳引導力度，讓投資者更加了解REITs產品風險收益特征；持續研究完善產品架構和運營架構，積極推進基礎設施公募REITs市場投資端建設，實現投融資生態良性循環，助力我國基礎設施公募REITs市場建設行穩致遠。