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LPR按兵不動 涉房融資料精準施策

張玉潔中國證券報·中證網

  最新1年期LPR和5年期以上LPR依然“原地踏步”,連續4個月維持不變。近期有消息稱部分房企融資將面臨更加嚴格的限制。對此,多位分析人士指出,預計涉房融資將在大體穩定的前提下,精準控制資金流向,嚴防風險,從而促進房地產行業穩定發展。

  房貸價穩額度足

  由于8月31日是存量房貸利率“換錨”的最后期限,因此,最新一期LPR報價備受關注。六大行此前均已發布相關公告,對于符合轉換條件但尚未辦理轉換的,明確了批量轉換LPR的規則。

  央行改革完善LPR形成機制已有一年時間,期間房貸利率參考的5年期以上LPR經歷了3次下調,共計下調20個基點。受此影響,多地房貸利率也都下調,信貸成本有所降低。

  業內人士認為,未來1年期LPR仍有下降的空間,但對于中長期LPR走勢,則難以判斷。

  中國民生銀行首席研究員溫彬認為,中長期LPR走勢受到經濟形勢、通脹水平、就業情況、國際收支狀況等多因素影響,目前難以預測。

  貝殼研究院首席市場分析師許小樂也指出,中長期LPR走勢難確定,故對于存量浮動利率貸款在采取固定利率與參照LPR定價的選擇上,貸款者應根據自身對于風險的偏好情況及當前房貸情況做出判斷。

  有房產中介對記者表示,此前在特殊時期申請到7折、8折房貸利率的客戶,由于其執行的房貸利率顯著低于目前“LPR+點數”模式下的定價,可以考慮不選擇轉換LPR。

  除了房貸成本保持穩定,記者了解到,目前各大城市房貸額度充足,銀行發放房貸速度普遍要快于去年。多位銀行信貸人士表示,目前銀行房貸額度充裕,一般房本送抵后5天即可批貸,批貸后2-3周內即可放款。

  在保證剛性住房信貸需求的同時,近期北京多家銀行也加強了房屋二抵貸業務的審批,加強資金流向監管。

  所謂房屋二抵貸,指的是將尚未還清按揭貸款的房子,再一次拿去抵押申請經營貸,一般可以貸到的額度是房屋的評估價乘以一個折扣,再減去剩余未還清的按揭金額。由于北京的房價整體較高,房屋二抵仍能夠貸出不少資金,同時在目前信貸資源整體傾向中小企業的情況下,不排除這類貸款能拿到更低的利息。

  北京某股份制銀行業務經理對記者表示,銀行收緊房屋二抵貸業務,主要是為了避免部分資金流入樓市和股市。

  房企多渠道融資

  房企融資方面,針對近期關于房企融資或有硬性標準約束等消息,記者詢問了多位地產界人士,這些人士均表示所屬公司并未接到相關通知,目前企業融資一切正常。有業內人士分析,不排除是部分激進的公司存在被窗口指導的可能性。去年年底至今,房企融資渠道順暢,成本不斷降低,不排除未來政策會出現調整。但前述人士指出,在目前流傳的標準下,預計半數以上的上市房企融資都會受到限制,因此這些政策暫時還不會全面鋪開。

  中原地產研究中心統計數據顯示,8月中上旬,房地產行業信用債發行規模高達261億元,在歷史同期處于高位。今年以來,房企累計已經發行債券811只,合計融資額高達6242億元。

  據記者不完全統計,8月18日至8月20日,至少有7家上市房企發布公告,擬發債募集資金,其中不乏一季度末資產負債率較高的房企。

  中原地產首席分析師張大偉分析認為,近期房企融資依然在井噴。首先,隨著海外疫情有所緩解和國內房地產市場的平穩運行,融資窗口打開,近期有多家房企發行美元債及票據。其次,從整體數據看,境內融資仍是最主要渠道,7月單月房企融資超過700億元,而且呈現利率降低、數量增加的趨勢。最后,房企仍在通過一切融資手段,盡量大額度融資。

  張大偉指出,企業間融資成本分化嚴重,部分企業融資成本低于6%,而也有企業融資成本超過13%。整體看,房地產行業資金緊張。大部分房企為了應對未來可能的市場變化,加快儲備資金。對于杠桿率比較高的企業來說,最近融資壓力則有所增加,預計未來這些企業將通過加快回款、分拆資產上市等方式緩解融資壓力。

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