□本報兩會報道小組

　　全國人大代表、越秀集團董事長張招興在接受中國證券報記者采訪時表示，經過監管部門前期扎實有效地推動以及發行人、投資機構的積極探索，目前國內推出REITs公募試點的法律框架、監管環境、市場準備等條件已基本成熟，建議證監會牽頭選擇優質成熟的基礎資產、具有豐富REITs和不動產運營管理經驗的發行人（管理人）開展試點，盡快推動國內公募REITs試點的落地，并請有關部門完善相關配套制度。

　　助力金融供給側改革

　　中國證券報：在經濟新常態和深化供給側結構性改革的當下，發展REITs有哪些現實意義？

　　張招興：通過將不動產以“出售基金份額”的方式轉化為高流動性、低投資門檻的標準化金融產品，實現了不動產資產的穩定收益與普通個人投資者投資需求的有效對接。新常態下，公募REITs對于推動金融市場供給側改革，特別是助力國家“三去一降一補”、提高金融產品供給質量，引導社會資本支持實體經濟具有重要戰略意義。貸款模式在金融支持結構中占比較大是造成目前整體杠桿率偏高的原因之一。公募REITs產品是以不動產資產收益為派息來源的永續、權益性投資工具，大力發展公募REITs產品有利于引導金融機構的債權轉為投資，有效降低存量不動產的杠桿負債率。除商業不動產外，公募REITs產品同樣適用于物流、醫療、環保、基礎設施等其他領域的不動產資產，提升上述產業的流動性、降低杠桿率。

　　以PPP項目為例，由于相關公共基礎設施建設投資規模大、退出渠道單一、回收期長，社會資本參與積極性不高。通過REITs可將具有穩定現金流的不動產轉化為小額、流動性強的交易性資產，使得PPP項目成熟后快速退出，形成新的民生工程資本金，有效降低實體經濟杠桿率，尤其是地方政府的負債率，提高地方財政（或企業）的持續投資能力，將有效緩解負債端壓力，有利于防范和化解系統性金融風險。統計數據顯示，交易所市場已掛牌的“類REITs”產品中，發行人主要為物流行業、商業運營行業等，而房地產企業作為原始權益人僅占全部總量的不到10%，也說明REITs類產品不應當認為僅僅支持房地產行業，更是有效地支持了實體經濟的健康發展。

　　同時，公募REITs將對實體經濟的發展產生有效支持。實體經濟的發展是以工業廠房、商業地產、醫院、物流、養老物業等多類別的持有型物業為重要載體，從某種意義上說，這些持有型物業本身即是實體經濟的組成部分。公募REITs可作為連接資本市場和實體經濟的橋梁，將社會長期資本與持有型物業的長期投資進行對接。REITs的發展可以助力企業向輕資產轉型，通過剝離非核心資產，同時不喪失對物業的控制，將資金置換出來用于增強企業核心競爭力，增強主業的服務輸出能力，真正提升金融服務實體經濟的效率。

　　另外，公募REITs將對房地產宏觀調控以及房地產行業轉型產生積極影響，公募REITs兼具“股性”與“債性”特點，以“盤活存量”、而不是“新增投放”的方式，有效疏導投資者對住宅市場的投資、投機需求，有助于盡快恢復“房子是用來住的，不是用來炒的”的原本定位。REITs強調穩定和可持續的理念以及產品結構特點，有助于推動房地產企業從“粗放式開發”轉型升級為“精細化經營”的發展模式，與房地產宏觀調控的理念契合，有利于促進房地產行業健康穩定發展。

　　而且，通過公募REITs向公開資本市場提供風險低、流動性強、穩定回報的集合投資產品，亦有助于提高金融產品的供給質量，讓廣大老百姓能夠更好地共享經濟發展成果，讓人民群眾有更多的獲得感。

　　推出公募REITs時機成熟

　　中國證券報：近年來發展REITs的呼聲很高。從我國實際情況來看，目前推出公募REITs產品是否具備成熟的市場條件？

　　張招興：總體看，條件已經成熟。一方面，交易所類REITs為公募REITs的推出奠定了良好基礎。2014年以來，以“資產支持證券（ABS）”為載體，以成熟不動產為基礎資產，在交易所市場發行、掛牌的“類REITs”產品獲得了長足發展。類REITs產品作為前期探索市場、穩妥控制風險的有益嘗試，為公募REITs奠定了良好的基礎。

　　此外，證監會開創性地提出了在我國現行法律環境下，公募REITs可能的產品路徑。2016年12月26日，國家發改委、中國證監會聯合發布《關于推進傳統基礎設施領域PPP項目資產證券化相關工作的通知》，明確提出將積極研究推出“主要投資于資產支持證券的證券投資基金”。2017年2月14日，中國證券投資基金業協會對國內公募REITs的產品形式明確表示，2017年將研究推動“公募基金+資產證券化”的房地產投資信托基金模式。這樣的交易結構是在現行法律框架下最為可行的安排，應盡快落地推動。

　　但是，目前的交易安排尚未能完全發揮REITs產品優勢。比如，現階段類REITs產品期限相對較短。其開放期或退出期通常在3-5年之間，到期需要通過資產處置或原始權益人回購的方式實現投資人退出，尚未達到公募REITs以交易方式實現的“永續”效果。再如，類REITs產品投資門檻高、流動性較差，最低投資門檻為人民幣100萬元，且僅能通過交易所大宗交易平臺以協議方式轉讓、流通。

　　此前，市場人士認為，我國推動REITs的障礙主要在于法律環境及稅收體制。經過近年來的實踐摸索和準備，法律環境方面已經找到突破路徑，即：在現行法律框架內，以“公募基金+資產證券化”方式實現公募REITs的落地。同時，通過產品及交易結構方面的設計，亦可較大程度上避免原始權益人、投資人承擔過重稅負。

　　因此，此前擔心的制度性障礙已經找到解決路徑，投資者對REITs產品已有了較為深入的了解，監管部門也初步建立了成體系的REITs監管體制，積累了較為豐富的監管經驗，且實體經濟對于公募REITs產品需求極為強烈，盡快推出完整、標準意義的公募REITs時機與條件皆已成熟，勢在必行。

　　鑒于此，我們建議延續類REITs產品在交易所市場先行先試的成功經驗，由證監會牽頭，會同有關部門共同建立有助于公募REITs設立、發行及運作的完善支持及監管體系，盡快推動公募REITs試點落地。同時，在試點初期，為合理控制風險，建議選擇基礎資產優良、發行人或管理人主體優質的企業先行先試，探索積累市場經驗。

　　放寬公募REITs投資比例限制

　　中國證券報：就公募REITs產品架構而言，有何具體建議？

　　張招興：我們建議，在不與《證券投資基金法》相抵觸的前提下，由證監會針對公募REITs另行頒布專門指引或管理辦法，在公募REITs產品下放開當前公募基金運作管理辦法中關于投資比例的相關限制。

　　根據我國目前《公開募集證券投資基金運作管理辦法》的相關規定，一只基金持有一家公司發行的證券，其市值不得超過基金資產凈值的百分之十；同一基金管理人管理的全部基金持有一家公司發行的證券，不得超過該證券的百分之十。國內當前擬定的公募REITs產品架構中所采用的公募基金，主要將其定位于產品載體，其產品設計邏輯更類似于企業股票存量發行的“賣方”思維，而與傳統投資于股票、債券等二級市場證券的公募基金的“買方”思維不同，故不宜完全參照傳統公募基金既有的投資比例限制規定。

　　完善REITs稅制

　　中國證券報：對于我國公募REITs稅制體系的建立，你怎么看？

　　張招興：在稅制方面，交易所“類REITs”與公募REITs并無實質差異。過往項目中，稅負問題通過“一事一議”的方式得到了部分解決，但未能形成系統化的優惠稅收體制。但是，不能因為稅收體制“不完美”而停滯推進公募REITs。相反，應通過積極穩妥、先行先試的公募REITs實踐，促進REITs稅制的建立和完善，在實踐中發現問題、解決問題。