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三個北京買房者的“新政焦慮”
作者：法治周末記者 肖莎 來源：法治周末
3月17日晚，擁擠的6號線地鐵上，北京樓市新政成了很多歸家上班族討論的話題。
一個30歲左右的女子聲音略帶沮喪地跟電話那頭的人說：“昨天剛剛簽的合同，付了幾十萬元定金；如果首付湊不齊，定金還能要得回來嗎？”
這位女士掛了電話后，旁邊一位一直在用手機看新聞的男士拍了拍她說：“是說外地有房貸，也算二套？”
女士搖了搖頭：“不清楚，據說是這樣。”
新政似乎打亂了不少正在進行房屋交易的人的計劃。
3月17日下午，北京市住建委等多部門聯合召開發布會，宣布從3月18日起北京樓市調控升級，核心內容是：“認房又認貸”。
即居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。
這意味著，原來一些可以按首套房購房的人群，比如，在北京貸款買過房，賣掉再買的那些人，再購房就需要執行二套房政策，首付比例從35%（普通住房）或40%（非普通住房），提高到60%（普通住房）或80%（非普通住房）。
傳言已久的北京樓市新政終于落地，但當天政府部門并未對新政進行進一步解讀，比如，外地有房貸再購房算不算二套，這使得很多人在心存疑問的時候，又希望政策的錘子不要砸到自己頭上。
簽了合同且已經做了網簽和面簽的吳先生、簽了合同但未做網簽的王女士、身處連環單擔心賣家因為新政違約不賣房的曹先生，他們在3月17日當天，無一不在擔心，北京這樣一個嚴苛的新政，是否會影響到自己的購房進程。
生效節點以網簽為準
3月17日，北京市住建委等部門發布新政時，很多人并不清楚，政策生效節點是什么，如果在外地有貸款，或者在北京有貸款但已還清時，再購房還算不算二套。
“出新政了，問問中介，我們受不受影響。”當天下午3：54分，北京的吳先生給妻子發了一條微信。
當時距離媒體曝光北京市出臺房市新政不到10分鐘。
在3月17日下午2點左右，吳先生跟業主一起到銀行做了面簽，但他看到新政的新聞后，還是有些焦慮。
在早些時候市場就有傳言，北京會在3月17日晚上6點出臺新政，認房又認貸。
“中介說，往常新政影響的大都是未做網簽或未做面簽的人，所以趕著把面簽約到了3月17日。”吳先生告訴記者當天銀行做面簽的人非常多，他匆忙的都沒能來得及看合同內容，連合同里如何約定利率和貸款年限都沒有看，匆匆簽了字就結束了。
吳先生說，他只是想著，趕緊把流程走完。
北京市房地產業協會運營的公眾號京房字邀請擬定北京市房產新政的負責人對新政做了解讀，也稱新政正式生效節點以網簽為準，沒有網簽的，就算簽了合同，也只能執行新政。
“如果之前已經做了網簽，應該可以按老方案執行。但是如果辦理貸款的銀行有特殊要求，則按照銀行的要求來。”前述擬定北京市房產新政的負責人表示。
吳先生是僥幸的，他購買的二手房網簽手續在3月14號前后剛剛做完，因而不受影響。
至于認貸如何執行？
京房字也邀請擬定北京市房產新政的負責人對此做了解讀：“認貸指全國范圍內，是認記錄。不管之前是否還完貸款，只要在銀行系統中顯示有過住房貸款記錄，都受影響，都會至少按照二套算。”
這樣的消息對于3月14日剛簽了房屋買賣合同的王小姐而言，無疑晴天霹靂，因為她未做網簽，有貸款記錄，購房就按二套算。
王小姐在老家給父母貸款買過一套房，她萬萬沒想到，當時貸款十幾萬元導致如今必須要再多湊100多萬元首付，而這部分錢怎么湊，能不能湊齊，還是未知數。
因新政付不起首付，算違約嗎
3月17日是周五，在這之后的兩天時間里，王小姐的大腦絲毫沒有休息。她一直在盤算，自己能否湊齊首付，她拉了一個長長的單子，計算身邊每一個親朋好友可以借錢的額度。
在簽訂合同時，王小姐計劃貸款300萬元，新政一來，她最多只能貸180萬元，缺口高達120萬元，而原本的幾百萬元首付已經是借錢湊齊的。
“如果真的湊不夠，我算違約嗎？”王小姐已經向賣方支付了100萬元首付。
王小姐回憶道，中介當時跟她講，北京近期市場變動比較大，不少賣家因為房價上漲而違約，為了提高賣家的違約成本，建議她交高額定金。
但是，最初為了避免賣家違約而繳納的高額定金，現在成了一塊心病。她擔心，如果她買不了這個房子，賣家還會不會返還定金。
北京市中唐律師事務所主管律師王玉臣告訴法治周末記者，如果因為新政的原因導致首付提高，且買方無力支付提高后的首付款，不算買方違約，買方可以要求解除合同，同時要求賣方退還已付房款。
“這種情況構成了合同法中的情勢變更。最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十六條也對情勢變更做了解釋。”王玉臣說，按照合同約定買方是不存在違約的，因為不是買方不遵守合同約定而導致合同無法履行，而是因為政策變動，導致首付提高，在原告確實又無力支付更高首付款的情況下，原來的合同就面臨變更。如果不能變更達成新的補充協議，這樣一來最初合同訂立的目的無法實現，買方可以要求解除合同。
但是，王玉臣提醒，需要注意的是，如果賣方不退還已付款，買方起訴賣方，作為買方如果想解除合同拿回已付房款，必須證明確實是因為新政導致的首付款提高而不具備履行能力。若合同中明明約定了如果不能貸款，就全款支付，法院是不可能支持買方此類訴求的。
北京東元律師事務所主要負責房地產業務的律師李松也告訴記者，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條還規定，因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
在當前的北京，和王女士一樣焦慮的人不在少數。
“首付門檻的大幅增加可能帶來滿足首付的群體占比的減少，其中影響最大的則是已成交但未網簽的群體（保守估計有1萬單左右）。”鏈家研究院院長楊現領告訴法治周末記者。
但是李松提醒道，如果買賣雙方在合同里明確約定，若發生政策變動，以政策規定為準，買方再以支付不起首付而要求解除合同，就算違約了。
賣家不能隨意解約
李松近期還遇到另外一個案例：購房者A先賣房后買房，因為新政出臺，他賣房環節的買方無力支付首付款，而要求解約，這直接導致她買房環節受挫，因為房子賣不掉，她就無力支付下一環節的首付。但是問題在于，她在買房環節簽訂合同時，約定首付款支付比例為70%。
“這種情況下，即便出了新政，購房者A也不能在買房環節說不買了，那樣就算違約。因為她簽訂的合同支付比例為70%，新政對她不構成影響。她不能以新政為由無條件要求解除自己的買房合同，如果要解除合同，就需要支付違約金。”李松補充道。
法治周末記者在采訪過程中，還發現購房者曹先生有另外一層擔憂。
曹先生也處于一個連環單中。
他在3月初簽訂了一個學區房買賣合同，房主B在賣房后還需要再買房。當新政出臺后，B買房需要支付更多的首付，曹先生擔心，一旦B買不起房子，就會拒絕再把學區房出售給自己。
北京鏈家房地產經紀有限公司（以下簡稱鏈家）高級法務經理孫笑竹也告訴法治周末記者，從鏈家對大量購房交易的跟蹤情況來看，現在很多人購房都是改善性需求，也就是說業主是賣了小的再買大的，而買家同樣是賣了上套買下套。這樣買賣雙方既買又賣的單子，被稱為連環單。
王玉臣告訴記者，在曹先生這個案例中分兩種情況分析：如果曹先生和B簽訂的買賣合同中明確約定“B賣房的目的是購買另外一套房屋，如果B購房不成功可以不出售”，那么當新政出現，B無力購房的話，B才可以違約，不過這種情況幾乎很少發生。
“如果B和曹先生在合同中未做上述約定，對于B而言，雖然是連環單，但B購房和賣房是兩個相對獨立的合同，對于B和曹先生簽訂的買賣合同而言，B是賣方，他的賣的義務并沒有因為新政而發生改變，B就不能隨便解除合同，一旦B不履約，就屬于違約行為，需要承擔違約責任。”王玉臣補充道。
