改革開放以來，全要素生產率（TFP）的快速增長是我國經濟高速增長的主要動力之一。但是，近年來，這一指標卻出現了明顯下降。要實現經濟高質量發展的目標，未來15年，我國的全要素生產率需要達到年均2.5%至3%的增長，這也是當前我國經濟發展面臨的最大挑戰。實現新發展格局的關鍵點在于：必須著力提升中國在全球產業鏈的位置、實現農民工的市民化以及更合理配置投資。高質量發展下的中國基礎設施REITs建設可以是一個關鍵突破口，也是問題的一部分答案。

　　提升全要素生產率

　　提升全要素生產率是實現中國經濟高質量發展的關鍵，中國有四大優勢。從2010年開始，我國全生產要素的年增速從4.4%下降為2.1%。根據“北大光華思想力”智庫平臺的測算，2035年我國要想達到基本實現社會主義現代化的目標，未來15年，全要素生產率需要實現年均2.5%-3%的增長。

　　要實現這一目標并非易事。一方面，截至目前，國際上完成了工業化之后，全要素生產率還能保持年均2%以上增速的經濟體基本沒有。以美國為例，完成工業化進程的一百年間，美國年均全要素生產率增速為2.1%，完成工業化后迅速降到1%以內。另一方面，我國基本上已經完成了工業化進程，步入后工業時代，以服務業為主導的經濟體，要進一步提升全要素生產率比較困難。

　　但是，也應當看到四個有利因素：一是更徹底的改革開放，將提升資源配置效率；二是產業互聯網的崛起，將提高產業效率；三是產業的數字化轉型需要新的基礎設施，數據中心、基站、未來云的計算設備等投入運營，會給全要素生產率的提升提供來源；四是我國制造業在GDP中占比為27%-28%，而美國只有11%，我國未來制造業的比例應該保持在20%以上，這將是全要素生產率重要的增速來源。

　　三方面破題

　　結合中國基礎設施REITs建設，從更大視角看不動產相關的資產、資本、資金能夠發揮的作用，可以從三方面破題。

　　首先，要提升我國在全球產業鏈的位置，形成供應鏈閉環，基礎研發的投資比例必須提高。我國在全球產業鏈的位置如何呢？我國的進出口總量，在全球貿易的參與度確實非常高。但是，評估一個國家國際貿易的戰略地位，主要看其在全球產業鏈的上游程度，即原材料、核心技術和核心部件等的占比，占比越高，說明戰略優勢越明顯。

　　來自世界銀行的數據顯示，我國2018年的上游程度是0.01，美國同期為0.29，主要開放經濟體平均為0.04。數值大更靠上游，可見我國在上游程度上仍處于劣勢。目前，我國不少產業的核心零部件主要依賴進口，光伏產業15%的零部件、高鐵10%的零部件、飛機發動機80%以上的零部件都靠進口。而關鍵零部件和核心技術，是形成新發展格局的重要環節，因此，必須加強基礎研究來提升我國核心技術的能力。目前，我國基礎研究投入在全部研發中占比只有5.5%至6%，遠遠低于許多發達國家的水平，比如，在美國占比為18%、在法國占比為25%。補齊底層技術、核心技術的短板，需要經年累月的投入。

　　其次，在產業結構變遷和人口流動加速的情況下，只有真正實現農民工的“市民化”，才能釋放消費能力、提升農業的全要素生產率。

　　2017年，我國農業貢獻了GDP的7.92%，但是用了27%的勞動力人口，可以看出，農業人均效率比較低，全要素生產率相對更低。

　　我國當前的城市化率在60%左右，2035年城市化率會到75%甚至80%左右。根據筆者課題組的預測：2035年農業占GDP的比例將減少為3%左右，就業人口降到6%左右，也就是說，我國超過20%的勞動力人口將重新配置到高端制造業或者高端服務業。可是，目前來看，這部分就業人口在人力資本上沒有太多優勢，配置過程注定會比較艱難。

　　同時，這些人群進入城市也有實際問題：工作地和居住地不一致，很難釋放消費潛力；不能在城市買房，農村的宅基地就沒法流轉，也不利于農業全要素生產率的提升。因此，怎樣讓農民工真正的“市民化”也是需要思考的關鍵問題。

　　再次，投資需要合理的配置，目前，整個金融體系并沒有提供很多精確的價格信號對資源配置做出引導。

　　來自哈佛大學的研究顯示，大量的不動產會集中于人均GDP相對較低的地方，這些地方人口流出，出現大量存量資產。如果不分析人口流向和聚集點，依然遵循舊的投資思路，還會形成新的產業過剩和存量資產，導致效率低下。

　　事實上，我國的人口問題主要是結構問題。最優的人口規模最容易產生新的產業，基礎設施的投資也最合理；但是，目前我國88%的地市級人口嚴重不足，實際人口規模和最優人口規模存在較大差距。如果投資“一刀切”，或者搞平均投資，必然導致無效投資或者過剩投資。

　　啟動存量時代公積金制度改革

　　結合以上問題，筆者建議可以啟動“存量時代的公積金制度改革”，也就是“住房公積金制度、租賃住房和REITs建設三位一體”的新一輪改革。

　　總體來看，可以理解為：住房公積金擴大繳納面，將靈活就業人員（含農民工）納入公積金服務范圍。社會資本（公募REITs或是其他長期資本）、公積金部分資金、市場機構聯合收購、運營、新建地方保障性住房、人才公寓、租賃住房，從供給端發力，為公積金繳納者提供多層次服務：愿意購房的用于購房，不想購房或者沒有能力購房的，提供長期的住房保障和補貼。

　　這種改革方式，至少有三個優點：一是有利于農民工真正融入城市，消除因“身份識別”形成的各種不平等，真正釋放他們的消費能力。二是有利于盤活地方政府的存量資產，幫助化解地方政府的債務風險。當前，大量地方資產運營效率不高，債務不少，這種方式有可能形成市場化的機構從而降低債務風險。三是投資收益率將大大高于公積金現有的收益率，可以增加職工和靈活就業人員繳納公積金的積極性，公積金投資收益也能補充養老金的不足。

　　今年，中國證監會、國家發展改革委聯合推出了公募REITs的試點，從生態建設的角度來看，底層資產逐漸向租賃住房等延展，市場潛力巨大。如果找到好的交易結構，尋求到關鍵問題的破解思路，不僅有利于盤活存量資產，也有利于解決形成新發展格局亟需解決的結構性問題，我國REITs的發展空間非常廣闊。