榮盛發展首席經濟學家、中國社會科學院房地產金融研究中心主任尹中立，東方證券首席經濟學家邵宇日前接受中國證券報記者專訪時表示，2020年房地產市場呈現的最大特點是分化：房價與租金出現分化，大城市與中小城市房價出現分化，南北城市的房地產市場出現分化。預計2021年房地產將會平穩增長，結構會進一步分化，但分化幅度可能會收緊。

　　銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的建立，意味著開發企業和按揭貸款的總體增速將下降。但不同銀行有差異，規模較小的商業銀行總體影響不大，可能會對短期房地產需求端形成較大沖擊。我國的住房不論是人均面積和戶均套數，都已經基本告別總量短缺階段，但在結構上還需進一步優化。

　　結構分化特征明顯

　　中國證券報：受疫情等因素影響，樓市近期呈現出哪些新特點和發展趨勢？

　　尹中立：2020年房地產市場呈現的最大特點是分化，主要表現在以下幾個方面：首先，房價與租金出現分化。從數據看，2020年的新房價格和二手房價格出現7%左右的上漲，但租金卻出現小幅下跌。在四個一線城市中，按照每套平均租金計算，上海租金小幅上漲2.93%，北京和深圳的租金分別下跌了4.07%和5.44%左右，其他城市的租金也有不同程度下跌。房價與租金分化程度最大的應該是深圳，今年的深圳房價出現了較大幅度上漲，但住房租金卻下跌。

　　房價上漲而租金下跌，在過去的20多年里是不曾有過的。主要原因與今年的疫情有關。在疫情影響下，服務業受到較大沖擊，上半年的對外貿易也一度受到沖擊，受此影響，2020年的居民收入增速放緩，有些城市的居民收入出現下跌，這與部分城市租金出現小幅下跌是吻合的。但房價的決定因素不僅取決于居民收入增速，還與市場預期有關，在寬松貨幣政策刺激下，全球資產價格均出現不同程度上漲。另外，新房與二手房價格倒掛，吸引了大量套利資金進入樓市。

　　其次，大城市與中小城市的房價出現分化。在去年初的疫情沖擊下，2020年2月份所有城市的市場交易量均出現大幅度下跌，但隨后一線城市恢復速度明顯快于其他城市。前11月一線城市累計成交面積增長0.6%，成交價格同比上漲8.2%左右，成交量與價格均實現正增長。但二線城市的成交量同比下降2.6%左右，三線和四線城市成交量下降7.7%左右。

　　再次，南北城市的房地產市場出現分化。從成交量看，珠三角、長三角城市群二手住宅成交量同比增速在10%以上，環渤海城市群同比小幅下降，哈長城市群中兩核心城市成交同比降幅約24%。長三角和珠三角城市二手房價格普漲，深圳與周邊莞惠漲幅靠前，長三角中無錫、上海、南京及杭州等城市房價漲幅均在7%以上。北方城市除少數城市價格小幅上漲外，其余城市均下跌。

　　房地產市場的南北分化反映的是區域經濟格局的趨勢，今年的疫情進一步加劇該趨勢。從最近幾年的經濟增速看，南強北弱的格局仍然有增無減，預示著房地產市場的南北分化仍將繼續。

　　邵宇：房地產行業2020年出現了V型反轉，房地產開發投資起到了穩定經濟增長的作用，房地產還是經濟“壓艙石”。數據顯示，今年樓市銷售金額和面積都在歷史高位。但房地產三大指標后續增長乏力，一手房銷售月度成交指標、二手房月度成交指標和土地市場月度成交指標，下半年沒有進一步向上攀升。未來在“房住不炒”的大背景下，且“三道紅線”收緊杠桿也開始執行，預計房地產市場會平穩增長，結構會出現分化。

　　2021年，從二手房房價來看，一線城市的需求仍將十分堅挺，考慮到全球較為寬松的貨幣環境，2021年應該會繼續保持一二三線城市出現分化的趨勢，但幅度可能會收緊。

　　創新審慎管理制度

　　中國證券報：銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的建立，將對房地產市場產生哪些影響？

　　尹中立：為了實現房地產市場與實體經濟均衡發展，中央不僅在住房制度改革進行了部署，在短期的政策方面也開始采取措施。2020年8月份出臺了針對房地產開發企業財務指標的“三道紅線”，2020年末又出臺了銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。

　　無論是對房地產開發企業的財務指標設置監管紅線，還是對商業銀行的房地產金融業務設置監管紅線，都是我國在宏觀審慎管理制度方面的創新，在國際上是沒有先例的。這兩項監管制度將對房地產市場產生深遠影響，我們不能簡單地理解為打壓房地產市場，但在這些政策實施之初，會出現房地產金融邊際收緊的效果。不僅對房地產行業產生影響，也會對其他部門產生深遠影響。

　　“三道紅線”無疑將迫使房地產開發企業改變過去的“三高”經營模式（高負債、高杠桿、高周轉），包括排名靠前的龍頭企業也必須放慢擴張速度，做到穩健經營。小型房地產開發企業面臨被市場淘汰的風險加劇。

　　對商業銀行的房地產金融設置考核要求，意味著今后的房地產貸款增速要與其他貸款增速保持一致，而過去幾年房地產貸款的增速一直在20%左右，遠高于其他貸款增速（12%）。這意味著開發企業和按揭貸款的總體增速必須下降，但不同的銀行又有差異。

　　邵宇：日前出臺的銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，對整個房地產的需求、個人貸款的總量會有較大的壓制作用，這可能會對房地產需求端短期形成較大沖擊。

　　中國證券報：日前召開的中央經濟工作會議強調，2021年要解決好大城市住房突出問題，有何深意？

　　尹中立：當前我國住房問題的突出矛盾主要表現在大城市新市民的住房問題。從城市發展的趨勢看，人口趨向于往大城市集中，但我們的土地供給指標傾向于控制大城市的發展，導致了土地與人口的錯配，大城市的土地價格上漲過快，很多年輕人無法通過市場化途徑解決居住問題。為此，中央強調“深化戶籍制度改革，完善財政轉移支付和城鎮新增建設用地規模與農業轉移人口市民化掛鉤政策，強化基本公共服務保障，加快農業轉移人口市民化”。

　　從經濟運行的角度看，促使中央改革住房制度模式的原因與經濟發展進入新發展格局有關。在新發展格局下，經濟增長的主要動力必然倚重于國內消費需求。在房價持續上漲的壓力下，房地產市場對其他消費品市場產生了越來越大的“擠出效應”。

　　邵宇：提供更多的讓新居民可以負擔的住房是當務之急，新居民包括大學生、新就業者等。大城市商品房價高企，使新居民無法置業“上車”，缺乏對城市的歸屬感和融入感，如果透支買入高價物業，則壓縮消費影響生活質量。

　　下一步應注重開源節流，一方面增加土地供應和平價住房供應，尤其是增加近郊農村建設用地的供應，現在僅僅用于租賃用途，是擔心直接用于商品房用途會影響現有房地產價格體系。另一方面，通過適當增加持有環節稅收體系改革和推出，壓制投資性需求，有效釋放存量供應，減少空置，從而解決該突出問題。

　　擴大保障性租賃住房供給

　　中國證券報：未來住房租賃市場發展將出現哪些變化？

　　尹中立：日前召開的中央經濟工作會議明確提出要高度重視保障性租賃住房建設，規范發展長租房市場。我認為，中央經濟工作會議與《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》精神是一致的。因此，要理解中央經濟工作會議精神，必須分析十四五規劃建議關于住房制度與房地產政策的邏輯思路。

　　十四五規劃建議里，除了繼續強調“房住不炒”之外，還強調“有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給”。這些內容的核心思想是增加保障性住房在住房供給中的比例，意在完善住房制度。

　　1998年之后，由于房改是在住房短缺的背景下展開的，導致從一開始就偏重于商品住房建設，保障性住房尤其是保障性租賃住房的配套制度重視程度不夠。十九大以來，中央開始高度重視保障性住房制度的建設與完善工作。增加保障性住房供給的最大難題是土地成本的控制，十四五規劃建議提出要“探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給”，其實是把住房制度改革與土地制度改革結合起來。

　　邵宇：近期一些長租公寓模式轉為金融模式甚至龐氏騙局。長租房市場并非暴利領域，需要可靠運營和低融資成本做支持，經歷此次教訓，應該淘汰套利和投機機構，規范準入的同時準備政策優化和長期資金支持。“租售并舉”政策執行至今已五年，各城市應根據自身市場情況，進一步推動完善住房租賃市場健康發展。

　　中國證券報：有觀點認為，“十四五”時期住房拐點將來臨，如何看？

　　邵宇：從銷售、建設、土地購買的指標來看，房地產市場一直是在高位盤整。我國的住房不論是人均面積和戶均套數，都已經基本告別了總量短缺階段，但在結構上還需不斷優化，住房剛性需求會向導入人口較多的城市群集中，這些區域的住房供應還會有所增加，而改善性需求，即對更大人均面積、更好居住環境和更富有科技含量的住房的升級需求還會持續存在，并且空間巨大。