中證網(wǎng)訊（記者 周璐璐）中國證券報記者4月15日獲悉，中信證券日前于上海市浦東新區(qū)中建大廈成功舉辦“第一屆中信證券REITs論壇”，旨在踐行金融服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的定位，推動中國REITs市場健康發(fā)展，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)。業(yè)內(nèi)人士稱，經(jīng)過近兩年的發(fā)展，中國不動產(chǎn)投資信托基金（C-REITs）市場總計上市27單產(chǎn)品，覆蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、長租公寓、物流倉儲、新能源、生態(tài)環(huán)保、交通出行等多個基礎(chǔ)設(shè)施，逐漸發(fā)展成為投資者多元、現(xiàn)金分派穩(wěn)定的金融產(chǎn)品。REITs市場的健康發(fā)展，對于盤活我國規(guī)模龐大的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，緩解基礎(chǔ)設(shè)施估值過低、促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)、助力擴大內(nèi)需和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇等方面具有重大意義。

　　在會議上，中信證券研究部、固定收益部、投資銀行委，以及涉及REITs領(lǐng)域的資產(chǎn)管理公司、公募基金的REITs相關(guān)部門、基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)專家，從行業(yè)情況、估值定價、管理經(jīng)驗等涉及REITs市場的不同角度分享了涵蓋REITs市場從發(fā)行到資產(chǎn)運營，從資產(chǎn)收購到投資等多個環(huán)節(jié)的相關(guān)觀點。

　　中信證券基礎(chǔ)設(shè)施和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰介紹了我國REITs市場發(fā)展至今的基本情況。2022年，REITs產(chǎn)品成功應(yīng)對外部影響，底層資產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定。REITs市場取得初步成功，與優(yōu)中選優(yōu)的REITs資產(chǎn)購入機制、嚴(yán)控風(fēng)險的運營要求、我國龐大的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)規(guī)模、REITs市場顯著較高的估值水平密切相關(guān)。中信證券大類資產(chǎn)配置首席分析師余經(jīng)緯介紹了當(dāng)前REITs產(chǎn)品在資產(chǎn)配置中的作用和價值。雖然從產(chǎn)品屬性上，C-REITs仍然是權(quán)益性質(zhì)的產(chǎn)品，但同樣顯示出了較強的債性。預(yù)計REITs市場在新發(fā)和擴募的雙輪驅(qū)動下不斷擴容增類，REITs這類資產(chǎn)或在未來的資產(chǎn)配置中發(fā)揮重要作用。考慮到REITs的發(fā)行步入常態(tài)化、擴募煥發(fā)其股性、Pre-REITs助力打造市場多維度投資體系等因素，當(dāng)前參與REITs投資正當(dāng)時。中信證券投資銀行委債務(wù)融資業(yè)務(wù)線聯(lián)席負(fù)責(zé)人俞強認(rèn)為，我國REITs市場潛力巨大，投資人逐漸趨于理性。預(yù)計未來REITs市場將沿著加快機構(gòu)投資者培育，優(yōu)化稅收政策，夯實法律基礎(chǔ)等方向發(fā)展。中信證券固定收益部另類固收投資交易部負(fù)責(zé)人肖磊表示，不同資產(chǎn)類型的REITs之間價格分化明顯，但波動趨勢較為一致。我國創(chuàng)新性的做市商機制對市場成交帶來積極作用，中美REITs市場成交活躍度、投資者結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯差異。展望未來，預(yù)計公募REITs未來將走入常態(tài)化發(fā)行，擴募將成為常規(guī)的資產(chǎn)補充渠道，新發(fā)項目資產(chǎn)種類將進(jìn)一步豐富。中信證券房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)分析師劉河維也認(rèn)為，我國消費基礎(chǔ)設(shè)施存量資源豐富，預(yù)計稟賦優(yōu)異的資產(chǎn)可能率先納入REITs。他強調(diào)，發(fā)展消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs與住宅房地產(chǎn)調(diào)控?zé)o關(guān)，但也有利于改善消費基礎(chǔ)設(shè)施持有企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，增厚企業(yè)利潤。

　　華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施和不動產(chǎn)投資部高級副總裁、基金經(jīng)理林偉鑫介紹了公募REITs結(jié)構(gòu)及基于基金管理人視角的公募REITs管理經(jīng)驗。他指出，公募REITs采用“REITs-資產(chǎn)支持證券-項目公司-底層資產(chǎn)”的四級架構(gòu)，發(fā)行關(guān)鍵在于發(fā)起人、運營管理機構(gòu)、基金管理人和資產(chǎn)質(zhì)量�；�金管理人基于合規(guī)、謹(jǐn)慎、專業(yè)、高效的原則，主要負(fù)責(zé)資產(chǎn)運營、賦能提升、投資者關(guān)系、匯報溝通、信息披露等方面的工作。最后，他介紹了華夏基金REITs領(lǐng)域的團(tuán)隊情況和目前發(fā)行的相關(guān)經(jīng)驗。

　　建信基金基礎(chǔ)設(shè)施投資部基金經(jīng)理李元利介紹了建信中關(guān)村標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施的基本情況和建信基金內(nèi)部為基礎(chǔ)設(shè)施REIT成立的相關(guān)管理制度和決策體系。他從公募REIT存續(xù)期間，關(guān)于專項審批流程、印章證照交接、項目公司成立、提升項目運營效率、全年開支計劃制定、租金減免、應(yīng)對租金收入下滑等方面，詳細(xì)分享了相關(guān)經(jīng)驗。

　　易商香港董事總經(jīng)理曾瑞華介紹了易商集團(tuán)投資、資產(chǎn)管理、新經(jīng)濟(jì)開發(fā)三大業(yè)務(wù)的基本情況和公司未來發(fā)展策略。她指出，中國在2007年至2019年，是世界上基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)模最大的國家，REITs的推出進(jìn)一步完善了資產(chǎn)管理行業(yè)的退出渠道。當(dāng)前亞太地區(qū)對于物流倉儲、數(shù)據(jù)中心等新經(jīng)濟(jì)相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施需求大于供給，資產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)步提升。

　　光大安石董事總經(jīng)理曾景介紹了光大安石發(fā)展歷程，不動產(chǎn)“大資管”體系和投資組合理念。光大安石積極參與多層次REITs市場體系建設(shè)，其在管產(chǎn)業(yè)園入選全國首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。

　　戴德梁行估價及顧問服務(wù)高級董事劉慧回顧公募REITs市場及不動產(chǎn)大宗交易，介紹公募REITs底層資產(chǎn)估值特點。2022年不動產(chǎn)大宗交易回暖，其中一線城市是主要的交易市場。她指出，底層資產(chǎn)的估值合理性應(yīng)該是整個公募REITs的保險，當(dāng)前市場主要采用現(xiàn)金流折現(xiàn)法，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的基本情況、收入水平、管理能力、剩余年限和折現(xiàn)率等，是影響估值的重要因素。最后，她引入不動產(chǎn)資本化率，作為快速驗證不動產(chǎn)估值合理性的指標(biāo)。

　　首程控股基礎(chǔ)設(shè)施及不動產(chǎn)基金管理業(yè)務(wù)副總經(jīng)理張寶強指出，傳統(tǒng)的投融資模式很大程度上影響了基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，公募REITs以其純權(quán)益屬性、促進(jìn)增量循環(huán)、重運營效能等天然特性，微觀上有利于企業(yè)改善現(xiàn)金流、優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，中觀上推動基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)的運營規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化、市場化，宏觀上將會引領(lǐng)中國基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)投融資模式發(fā)生變革，重塑其“產(chǎn)業(yè)+資本”可持續(xù)發(fā)展的良性循環(huán)。