在監管部門與市場參與主體共同努力下，基礎設施REITs試點工作穩步有序推進。扎實做好試點工作，在實踐中探索好的做法，深入總結經驗，是逐步構建基礎設施REITs市場良好生態體系，推動我國REITs市場長期穩定健康發展的必由之路。

　　打造市場堅實起點

　　通過審核、取得試點資格，是試點工作的第一步，后續進入到發行階段，能否取得投資人認可、二級市場表現能否達到預期，才是整個試點工作要面對的真正考驗。

　　一個試點項目的成敗絕不只是關系到一家試點企業的問題，而將可能對整個市場后續順利發展構成影響。可以說，每一個試點企業和項目、每一個關鍵環節和手續，都代表著我國基礎設施REITs首批試點水平，每個試點項目合在一起構成了我國REITs市場的起始點和基本盤。從這個意義上講，試點工作每個操作細節都變得無比重要，只有行穩，才能致遠。

　　扎實推進試點工作，努力為整個市場積累好的經驗和做法，共同推進我國REITs市場長期穩定健康發展，是每一個試點參與者的契機和榮譽，更是使命和責任，這也是此次試點工作的題中應有之義。

　　提升機構執業能力

　　基礎設施REITs作為一類“產融結合”的創新產品，在產品方案設計、路演銷售發行、存續期運營管理等方面相對復雜，這對基金管理人及專業機構提出了更高挑戰。一方面，目前的試點規則對各類參與主體的專業程度要求較高，尤其對基金管理人在組織架構及專業人員配置等方面提出了明確要求。同時，持續增強REITs相關專業機構的執業水平、特別是促進基金管理人“產融結合”能力的不斷提升，是我國基礎設施REITs行業的一項長期課題。

　　就基金管理人“產融結合”問題而言，現階段需要在壓實基金管理人主體責任基礎上，發揮原始權益人在基礎設施領域的專業優勢，對基金管理人在產業端的能力進行有益補充。從長期看，無論是現有的基金管理人向產業端延伸、還是原始權益人在產業基礎上獲取相應的REITs專業資質，更高程度的“產融結合”都是我國基礎設施REITs市場追求的長期目標。

　　優化投資人結構

　　強化基礎設施REITs的大類資產配置價值，保持二級市場的合理流動性水平，是構建良好市場生態體系的不竭源泉。基礎設施REITs產品結構清晰、資產經營穩定、分派政策明確、市場空間廣闊，具備區別于股票和債券的新型大類資產配置價值。因此，市場各類專業機構投資人對此創新品種高度重視。從目前推進情況看，投資人普遍對REITs上市后二級市場流動性的表現較為關注。

　　市場對于創新產品需要一個接受過程，階段性引入一些有助于提升REITs二級市場流動性的機制安排具有一定必要性。從長期看，只有真正建立與REITs產品特性相匹配的投資人結構，才是保障二級市場流動性的不二法門。其中，不僅需要保險、社保、養老金等大體量、長期限的“資產配置型”投資人，也需要具有較強交易屬性的投資人積極參與。

　　建立完善配套政策

　　基礎設施REITs作為一項復雜的“系統性工程”，除金融監管部門外，在落地過程中往往涉及行業、國資、財稅等部門支持配合。試點項目作為積累實踐經驗的重要抓手，不僅有效深化了各監管部門對REITs的理解，關于監管政策如何更好地支持REITs發展，也起到很強的啟發作用。

　　在后續總結試點經驗基礎上，應當從行業、國資、財稅等不同角度，實現監管政策與REITs特點的匹配與平衡。行業政策方面，既要保障基礎設施項目的社會民生屬性，也要滿足REITs的市場化治理原則。國資政策方面，既要確保國有資產保值增值，也要充分發揮REITs的資本市場定價功能。財稅政策方面，既要有助于長期“稅收中性”目標的實現，也要兼顧REITs市場的階段性發展需要。

　　構建多層次產品體系

　　以公募REITs作為權益上市通道，逐步建立多層次、覆蓋基礎設施項目完整生命周期的REITs產品體系，是構建良好市場生態體系的終極目標。REITs是一個工具鏈，既包括今天處在試點階段的公募REITs，也包括孵化培育基金（Pre-REITs）、類REITs、CMBS等各類不動產證券化工具。不同工具的作用不同、適用的資產階段不同，通過與基礎設施REITs組合形成完整的資本運作閉環，才能夠釋放REITs工具鏈最大價值。

　　新游戲規則接續了不動產金融的鏈條，新金融產品填補了不動產金融工具箱最頂層空格。只要鏈條轉起來、工具用起來，符合條件的優質項目將通過REITs得以盤活，尚有提升空間的項目將借助其他不動產證券化工具共襄盛舉，最終我國基礎設施行業將全面實現投融資模式轉型升級，企業戰略布局、融資訴求將得以滿足，投資人資產配置、收益目標得以達成。